Abbiamo un quesito da sottoporvi: siamo titolari di una farmacia con annesso centro estetico e nel contratto d’affitto il locale farmacia e il centro estetico sono riportati con un unico subalterno catastale. Avendo ora chiuso definitivamente il centro, il locale è stato diviso in due subalterni: il primo riguarda il locale farmacia, l’altro riguarda l’ex centro estetico ed è stato reso inaccessibile dal locale farmacia.
Il contratto d’affitto non è stato ancora modificato e vorremmo perciò sapere se abbiamo fatto le cose per bene anche per poter subaffittare con un regolare contratto il locale dell’ex centro estetico ad uno studio medico senza incorrere in problemi (comparaggio o altro).

Sicuramente avete finora fatto “le cose per bene” e manca soltanto l’ultimo miglio.

Ora, è certo possibile subaffittare il locale a terzi, e dunque anche a uno studio medico, ma naturalmente è imprescindibile che l’attuale contratto di locazione preveda per il conduttore tale facoltà e che sia consentito destinare l’unità a studio medico.

Laddove quindi il contratto non contempli espressamente la facoltà di sublocazione, le parti potranno evidentemente introdurvi una modifica in tal senso oppure prevederla in una scrittura privata integrativa [cui sarà opportuno conferire data certa], tenendo presente che – diversamente, come pure nel caso in cui sia per pura ipotesi previsto il divieto di sublocazione a uno studio medico – il locatore potrebbe eccepire la risoluzione del rapporto per inadempimento del conduttore.

Tuttavia, va in ogni caso preliminarmente verificato che la destinazione dell’ex centro estetico sia C1 o A10, categorie catastali infatti necessarie per svolgere un’attività professionale, e inoltre – quanto agli aspetti cui il quesito fa cenno da ultimo – il contratto di sublocazione dovrebbe prevedere un canone più o meno corrispondente a quello di mercato rilevabile dall’Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI) dell’Agenzia delle Entrate.

Ma questa è un’indicazione puramente… prudenziale, perché per la verità parrebbe [e ormai già da qualche tempo] che neppure un canone di sublocazione particolarmente vantaggioso per il subconduttore possa di per sé profilarsi come una vicenda realisticamente eccepibile sotto un qualunque profilo: questo però è un tema che ci porterebbe francamente troppo lontano.

(stefano lucidi)

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