[…anche se non figura nel rogito]

Sono state necessarie le SS.UU. della Suprema Corte [sent. n. 2321 del 31/01/2020] per porre fine – speriamo una volta per tutte – a qualsiasi dubbio sulla possibilità di avvalersi della rivalutazione effettuata per le cessioni di terreni operate a un prezzo inferiore al valore periziato.
Come molti di Voi avranno ben presente, l’art. 7 della L. 448/2001 – disposizione prorogata innumerevoli volte [v. da ultimo il comma 694 e ss. della legge di Bilancio 2020] – offre la facoltà di rivalutare i terreni mediante una perizia giurata di stima e il pagamento di un tributo sostitutivo delle imposte sui redditi affinchè, in caso di cessione del bene, la plusvalenza imponibile ai sensi dell’art. 67, comma 1, lett. a) e b) del TUIR venga determinata assumendo come riferimento non il costo originario d’acquisto del bene bensì, per l’appunto, il valore rivalutato [che costituisce secondo la norma citata “valore normale minimo di riferimento ai fini delle imposte sui redditi, dell’imposta di registro e dell’imposta ipotecaria e catastale”].
In pratica, rivalutare -più o meno in prossimità della cessione – a un valore almeno pari al (prevedibile) prezzo di vendita significa esaurire o quasi la tassazione con il pagamento della tuttora ben più mite imposta sostitutiva [attualmente all’11%] in luogo della tassazione normale [separata o ordinaria che sia] senza alcun dubbio più onerosa.
Ma cosa accade se il terreno [ipotesi non certo infrequente in questi tempi di recessione economica] è ceduto a un prezzo addirittura inferiore al valore rivalutato?
L’Agenzia delle Entrate nel corso di questi anni ha sempre sostenuto che in tal caso il cedente – se non ha provveduto a effettuare una perizia “al ribasso” e non ha indicato nell’atto il valore del bene rivalutato – avrebbe perduto la possibilità di avvalersi della rivalutazione e l’Agenzia era legittimata a determinare la plusvalenza con riferimento al costo storico e dunque non al valore rivalutato: insomma, la rivalutazione veniva posta nel nulla.
Peccato che tale conclusione non poggi in realtà su alcun dato normativo e costituisca di fatto l’ennesima prova di come l’Agenzia delle Entrate, per pure ragioni di salvaguardia del gettito, si avventuri troppo spesso, nei suoi documenti di prassi, in interpretazioni palesemente “contra legem”.
Benchè la maggioritaria giurisprudenza di legittimità sia orientata per la negativa, restavano purtuttavia talune pronunce a dare ancora retta all’Amministrazione finanziaria, e pertanto è stato ovviamente un bene avere investito del problema le Sezioni Unite, che hanno reso il seguente principio di diritto: “In tema di plusvalenze di cui all’art. 67, comma 1, lett. a) e b) del d. P.R. n. 917 del 1986, per i terreni edificabili e con destinazione agricola l’indicazione nell’atto di vendita dell’immobile, di un corrispettivo inferiore rispetto al valore del cespite in precedenza rideterminato dal contribuente sulla base di perizia giurata a norma dell’art. 7 della legge n. 448 del 2001 non determina la decadenza del contribuente dal beneficio correlata al pregresso versamento dell’imposta sostitutiva, né la possibilità per l’amministrazione finanziaria di accertare la plusvalenza secondo il valore storico del bene[sottolineatura nostra].
Nel ragionamento degli Ermellini – particolarmente incisivo – figura il seguente passaggio: “(e)d invero, la possibilità conferita al contribuente di usufruire del meccanismo agevolativo di cui alla L. n. 448 del 2001, art. 7, comma 1 – secondo il quale ‘…può essere assunto, in luogo del costo o valore di acquisto, il valore a tale data determinato sulla base di una perizia giurata di stima (…) unicamente condizionato al pagamento dell’imposta sostitutiva (…) a condizione che il predetto valore sia assoggettato ad una imposta sostitutiva delle imposte sui redditi, secondo quanto disposto nei commi da 2 a 6’ – va intesa nel senso che una volta verificatisi i presupposti previsti dalla disposizione anzidetta per fruire dell’imposta sostitutiva, tale meccanismo impedisce di recuperare, ai fini del computo della plusvalenza, il valore storico del bene anteriore a quello di perizia, ancorchè detto valore non sia indicato nell’atto o sia indicato un valore commerciale inferiore a quello periziato, come tale inidoneo a determinare l’insorgenza di un reddito tassabile rispetto al valore periziato maggiore. [sottolineatura nostra].
Insomma, una volta effettuata la rivalutazione – questa in sintesi la conclusione – il costo storico “esce di scena” e rileva esclusivamente il valore rivalutato ai fini del computo della plusvalenza, indipendentemente perciò dal futuro prezzo di cessione e dalla circostanza che tale valore sia indicato o meno nel relativo atto.
Per completezza espositiva resta da dire che altro discorso deve invece farsi per l’imposta di registro, che viene infatti liquidata sul valore del bene e non sul prezzo [art. 51, comma 2, TUR]; e, tenuto conto che il valore rivalutato – come dice la legge – costituisce “valore normale minimo di riferimento ai fini delle imposte sui redditi, dell’imposta di registro e dell’imposta ipotecaria e catastale”, resta impregiudicato il potere del Fisco di accertare, proprio sulla base di tale differenza, il maggior imponibile.
Potere che d’altronde, a dire il vero, gli permane anche ai fini dell’imposizione diretta per la determinazione della plusvalenza, qualora riuscisse a dimostrare – come riconoscono gli Ermellini stessi nella sentenza citata – “con onere a suo carico, che il valore normale minimo di riferimento risultante dalla perizia non corrisponde all’effettivo valore del bene”.
Ma questa è un’altra storia.

(stefano civitareale)