LA DICHIARAZIONE DEI REDDITI DI LOCAZIONE BREVE …

… percepiti a seguito dell’utilizzo del proprio immobile abitativo come “casa vacanze”

I redditi che derivano dalle c.d. “locazioni brevi” devono essere indicati nella dichiarazione dei redditi – mod. Unico o mod. 730 che sia – in diverse sezioni,  secondo le varie fattispecie.
Qualora, infatti, il proprietario di un immobile – come sempre più è dato constatare e non solo nelle grandi città… – lo affitti direttamente, il reddito che ne deriva deve essere trattato esattamente alla stregua di un reddito fondiario, quale in effetti esso è.
Diversamente, qualora cioè l’unità abitativa destinata all’attività ricettiva sia detenuta in locazione o in comodato, il reddito che il conduttore o il comodatario ne trarrà  deve essere trattato come un reddito diverso [come, ad esempio, è un classico reddito diverso la differenza tra il prezzo di acquisto di un immobile e quello della sua successiva cessione quando questa avvenga nei cinque anni dall’acquisto].
Ai fini della tassazione, gli affitti brevi possono tuttavia – ed è molto importante rimarcarlo, perché è una questione su cui non sembra vi siano idee chiarissime – godere dell’applicazione dell’opzione della cedolare secca al 21%, che però, come abbiamo evidenziato in parecchie circostanze, si eleva al 26% a partire dal secondo immobile utilizzato nel quadro delle stesse finalità.
Si ricordi sempre, però, che – in regime di cedolare secca – al proprietario non è concesso portare le spese sostenute in diminuzione degli affitti percepiti.
Peraltro, la normativa in materia [Legge di Bilancio 2024] ha imposto agli intermediari del settore (si pensi, ad esempio, a Booking o AirBnB), di applicare – sulle somme versate ai proprietari, quelle cioè al netto delle commissioni loro spettanti – una ritenuta d’acconto del 21%, quando naturalmente siano gli intermediari stessi, come del resto spesso accade, a incassare i canoni di affitto breve.
Altrettanto dicasi quando queste imprese di intermediazione intervengano – configurandosi in questi casi autentiche vicende di intermediazione pura – nel pagamento dei canoni, cioè in pratica siano esse stesse a farsi carico del versamento dei canoni [sempre al netto delle loro spettanze] ai proprietari.
Al di fuori, infine, del regime di cedolare secca, quindi alternativamente ad esso, il proprietario dell’immobile dovrà assoggettare a imposte – secondo le ordinarie regole di tassazione progressiva Irpef – il netto tra affitti percepiti e [tutte le] spese sostenute.

(mario astrologo)