Ho ereditato da poco un’area edificabile e vorrei capire – anche in vista della prossima scadenza dell’acconto per l’anno corrente – su quale valore sconta l’IMU.

Il quesito ci offre l’occasione di approfondire sia pur brevemente la tematica delle aree edificabili ai fini della imposizione del tributo locale, tantopiù che è imminente [16 giugno p.v.] la scadenza del termine per il pagamento.
Ricordiamo innanzitutto, anche per completezza espositiva che, come per le altre categorie di immobili, l’imposta viene assolta anche sulle aree edificabili qualora se ne abbia il possesso a titolo di proprietà o di altro diritto reale di godimento (usufrutto, enfiteusi, uso) e sempreché, evidentemente, situate nel territorio dello Stato.
L’area edificabile ai fini IMU. È il terreno che, in base agli strumenti urbanistici generali o attuativi adottati dal Comune, risulta idoneo alla costruzione e purché [si badi bene] sia considerato, anche in assenza di approvazione regionale o di piani attuativi, edificabile nel piano regolatore comunale.
L’imposta, poi, è liquidata sul valore venale in comune commercio al 1° gennaio dell’anno di riferimento, nel nostro caso il 2025, oppure alla data di adozione degli strumenti urbanistici, se la variazione è intervenuta in corso d’anno [e non quindi in base ad un valore determinato dall’applicazione alla rendita catastale di un particolare moltiplicatore, come invece è per gli altri immobili].
Beninteso, il valore venale in comune commercio può dipendere da diversi fattori quali:

  • la zona urbanistica di localizzazione;
  • l’indice di edificabilità;
  • la destinazione d’uso prevista;
  • il sostenimento di oneri per eventuali lavori di adattamento del terreno necessari per la costruzione;
  • i prezzi medi rilevati sul mercato dalla vendita di aree aventi analoghe caratteristiche.

Allo stesso modo, per intenderci, viene calcolato il valore venale dei terreni interessati da interventi di costruzione, ristrutturazione e/o di recupero di fabbricati fino a quando non siano completati.
Secondo il Testo Unico sull’Edilizia (art. 3, comma 1, lett. c), d) e f), in caso di utilizzazione edificatoria dell’area, di demolizione di fabbricato o di interventi di recupero, la base imponibile è costituita dal valore dell’area senza computare il valore del fabbricato in corso d’opera fino alla data di ultimazione dei lavori di costruzione, ricostruzione o ristrutturazione oppure, se antecedente, fino alla data in cui il fabbricato costruito, ricostruito o ristrutturato è comunque utilizzato.
I Comuni possono (pre)determinare il valore dell’area ai fini IMU.
La Legge di Bilancio 2020 (art. 1, comma 777) consente ai Comuni, con proprio regolamento, di stabilire periodicamente e per zone omogenee i valori venali in comune commercio delle aree edificabili; il contribuente che liquidi l’imposta sulla base di quel valore (o di un valore superiore), attenzione, non è accertabile.
Aree pertinenziali di fabbricati. Dal 2020 è intervenuta un’importante novità dato che su queste aree (giardini, corti, cortili, ecc.) l’IMU viene “assorbita” da quella liquidata sul fabbricato soltanto se accatastati unitariamente a quest’ultimo, anche mediante la tecnica catastale della cosiddetta “graffatura”. In caso contrario (accatastamento separato), e anche se il terreno costituisce ai fini urbanistici e a tutti gli effetti una pertinenza del fabbricato, sconta l’imposta separatamente perché deve continuare a considerarsi edificabile risultando incluso negli strumenti urbanistici e, come tale, soggetto autonomamente a imposizione.
Esenzioni previste per attività agricole.

  • Le aree edificabili utilizzate a fini agricoli da imprenditori agricoli professionali (IAP) o coltivatori diretti iscritti alla previdenza agricola sono considerate esenti dal tributo ma, affinché l’esenzione sia valida, devono coesistere i due seguenti requisiti:
  • il terreno deve essere posseduto e condotto da coltivatori diretti e da imprenditori agricoli professionali di cui all’art. 1 del D. Lgs. n. 99/2004, iscritti nella previdenza agricola, comprese le società agricole di cui al comma 3 dello stesso art. 1;
  • su di esso deve persistere l’utilizzazione agro-silvo-pastorale mediante l’esercizio di attività dirette alla coltivazione del fondo, alla silvicoltura, alla funghicoltura e all’allevamento di animali.

È un’esenzione, del resto, che vale solo per il soggetto passivo che sia coltivatore diretto o imprenditore agricolo professionale; l’eventuale comproprietario che sia privo di tali qualifiche sconta l’imposta (ovviamente sulla sua sola quota di possesso).
Crediamo, a questo punto, pur non avendo certamente esaurito l’esame di tutti i molteplici aspetti dell’argomento, di averne se non altro fornito li elementi essenziali ai fini di un corretto inquadramento dell’assoggettamento ad IMU delle aree edificabili.

(stefano civitareale)

 

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