IL CONFERIMENTO DEL LOCALE-FARMACIA NEL COMPLESSO AZIENDALE

Seguendo attentamente le Vs. indicazioni riguardanti la deduzione dell’Imu, vi chiedo se possa essere conveniente che il locale della farmacia, che mi appartiene come “privato”, possa diventare un bene dell’azienda per poter beneficiare della detrazione che, se ho capito bene, arriverà prima o poi al 100%.

Qualora Lei decida di inserire nel bilancio dell’impresa questo locale, quindi come bene strumentale dell’esercizio, potrà ovviamente beneficiare –  come previsto dalla Legge di Bilancio 2020 – della deduzione pari al 60% dell’Imu versata per tutto il 2021 che effettivamente aumenterebbe al 100% dal 1° gennaio 2022, fermo il “naturale” ammortamento civilistico dell’immobile strumentale in 33 anni con un coefficiente del 3%.
Un problema pratico si porrebbe forse nel momento in cui Lei entrasse nella determinazione di vendere la farmacia, comprensiva pertanto di tutti i beni strumentali e incluso di conseguenza l’immobile in questione.
Infatti, laddove l’ipotetico acquirente, ad esempio, ritenesse di non acquistare il locale [senza che Lei giudichi opportuno o conveniente operare comunque la cessione dell’intero compendio aziendale], Lei sarà costretto a operare una estromissione del locale – secondo quanto previsto dall’art. 86, comma 3, del DPR 917/1986 – che implicherebbe il realizzo da parte Sua di una plusvalenza tassabile, ai fini Irpef e addizionali locali, generalmente pari alla differenza tra:
– il valore “normale” dell’immobile estromesso, che si ricava moltiplicando la superficie in mq [desumibile dal certificato catastale o, in mancanza, calcolata ai sensi dell’Allegato C del DPR 138 del 1998] per il valore unitario determinato sulla base delle quotazioni immobiliari dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI) e dei coefficienti di merito relativi alle caratteristiche dell’immobile; e
– il suo costo fiscalmente riconosciuto non ammortizzato.
Per quel che riguarda le imposte indirette, viene applicato il regime di esenzione dell’iva ai sensi dell’art. 10, comma 1, n. 8-ter), del D.P.R. n. 633/1972.
Quindi, come abbiamo tentato di illustrare in queste poche righe, la convenienza di tale operazione va valutata sulla base di quelle che saranno le Sue scelte in ordine al “destino” della farmacia e anche, come detto, alla disponibilità all’acquisto da parte dell’eventuale acquirente.
Perciò, in definitiva, nel caso in cui Lei continuasse l’attività ancora per un periodo medio-lungo di tempo, potrebbe beneficiare dei vantaggi che Le abbiamo appena indicato, che tuttavia – in caso di cessione dell’attività entro i prossimi 10 anni (poniamo) – verrebbero in pratica annullati dalla plusvalenza realizzata per effetto della cessione.
Ma, come vede, non abbiamo preso in considerazione l’ipotesi in cui Lei – invece di operare tout court la cessione della farmacia – conferisca l’esercizio in una società con l’ipotetico acquirente per poi cedergli non la farmacia come tale [comprensiva dell’immobile] ma le quote sociali.
Questo, del resto, è il percorso ormai generalmente prescelto per trasferire la farmacia e però gli aspetti che lo rendono conveniente [e per lo più preferibile all’altro] sono noti.

(andrea raimondo)