Dopo la conversione in legge nello scorso mese di luglio del Decreto Rilancio, che tra l’altro introduce e disciplina anche l’ormai famoso “Superbonus” del 110% per lavori di riqualificazione degli immobili abitativi, sono stati pubblicati nella GU del 5 ottobre u.s. i relativi decreti attuativi che contengono in particolare i requisiti tecnici e le modalità di trasmissione della documentazione prevista.

È un tema che abbiamo affrontato più volte in questi tre o quattro mesi, ma per la sua grande importanza pratica è opportuno riportare in un unico testo tutto (o quasi) quello che c’è da sapere sul “Superbonus”, anche se in realtà è una misura che sembra in continua evoluzione anche normativa.

Per agevolare la lettura di questa analisi, l’abbiamo frazionata in tre parti:

Parte I: Note introduttive – Cumulabilità – I soggetti beneficiari
Parte II: Gli interventi principali o trainanti – Gli interventi secondari o trainati
Parte III: L’utilizzo della detrazione – Gli adempimenti ulteriori – I controlli

E questa è dunque la Parte I

  • Note introduttive

L’agevolazione consiste in una detrazione d’imposta del 110%, da ripartire in 5 quote annuali di pari ammontare, delle spese sostenute dal 1° luglio 2020 al 31 dicembre 2021 per interventi che aumentano il livello di efficienza energetica e/o riducono il rischio sismico di edifici esistenti.

Gli interventi possono riguardare parti comuni di edifici oppure unità immobiliari funzionalmente indipendenti, dotati di uno o più accessi autonomi dall’esterno.

Senonché, l’individuazione di tale indipendenza ha generato molti dubbi, fortunatamente superati in sede di conversione in legge del Decreto Rilancio, dove infatti è stato chiarito in termini non equivoci che è “autonomo” l’accesso “non comune ad altre unità immobiliari, chiuso da cancello o portone che consenta l’accesso dalla strada, cortile o giardino, anche di proprietà non esclusiva”.

Di conseguenza, se per “accedervi” si deve passare per un cortile, giardino o viale in comune, l’immobile può essere comunque considerato indipendente.

Allo stesso modo, due o più unità immobiliari bensì indipendenti – ma con alcune strutture in comune con altre abitazioni (ad esempio il tetto) – possono anch’esse accedere al Superbonus, indipendentemente quindi che facciano parte o meno di un condominio e/o dispongano di parti comuni con altre unità abitative.

Tornando ora agli interventi che aprono la strada alla più ampia detrazione del 110%, questi sono:

a) l’isolamento termico delle superfici esterne opache verticali e orizzontali e inclinate per almeno il 25% della superficie totale (il “cappotto termico”);
b) la sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale esistenti con impianti centralizzati di edifici unifamiliari o unità immobiliari situate all’interno di edifici plurifamiliari funzionalmente indipendenti o su parti comuni degli edifici (per i condomìni);
c) gli interventi antisismici.

  • Cumulabilità

In caso di interventi ricadenti nell’ambito di operatività di più agevolazioni (riqualificazione energetica, superbonus, ecc.), il contribuente può avvalersi per la stessa spesa soltanto di una sola di esse: ma in caso di interventi che permettono agevolazioni diverse, il contribuente potrà beneficiare di più bonus, fermo il rispetto delle specifiche modalità della singola agevolazione.

  • I soggetti beneficiari

Le detrazioni spettano per gli interventi effettuati da:

  1. persone fisiche, ma al di fuori dell’esercizio di attività di impresa e quindi sono esclusi, ad esempio, i locali costituenti beni strumentali della farmacia e perciò utilizzati per l’esercizio dell’attività e compresi quelli destinati, come spesso accade, al magazzino esterno della farmacia: inoltre il bonus può riguardare non più di due unità immobiliari appartenenti allo stesso soggetto;
  2. condomìni, per cui le deliberazioni dell’assemblea per l’approvazione degli interventi relativi al Superbonus sono valide se approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno un terzo del valore dell’edificio;
  3. istituti autonomi case popolari, cooperative di abitazione, Onlus, Terzo Settore (questi ultimi solo per interventi su immobili adibiti a spogliatoi).

Per poter fruire dell’agevolazione, inoltre, i detti soggetti devono detenere l’immobile oggetto dell’intervento quali pieni proprietari, nudi proprietari o titolari di altri diritti reale di godimento (usufrutto, uso, abitazione o superficie) oppure in base a un contratto di locazione, anche finanziaria, o di comodato, sempre che si tratti di contratti regolarmente registrati.

Ma ne possono beneficiare anche i familiari conviventi e i conviventi di fatto con il possessore o detentore dell’immobile oggetto dell’intervento, purché sostengano effettivamente le spese.

È importante anche ricordare che i titolari di reddito d’impresa come le farmacie possono rientrare tra i beneficiari nei casi in cui partecipino alle spese per interventi trainanti disposte ed effettuate sulle parti comuni del condominio [di cui il locale farmacia evidentemente faccia parte], quindi prescindendo in tal caso dalla strumentalità dell’immobile rispetto all’esercizio dell’attività.

Sono infine escluse dalla fruizione del Superbonus le unità immobiliari con categoria catastale A/1 (abitazioni signorili), A/8 (ville) e A/9 (castelli, palazzi di pregio storico o artistico).

Parte II

Qui, come anticipato, analizzeremo gli “interventi primari o trainanti”, che danno diritto all’agevolazione e quelli “secondari o trainati” che possono anch’essi, come vedremo, accodarsi ed entrare dunque nell’ampia detrazione del Superbonus.

  • Gli interventi principali o trainanti

I vari interventi “trainanti” presentano modalità diverse, quanto al beneficio che ne deriva, in base al numero delle unità immobiliari che compongono l’edificio.

In particolare, gli interventi trainanti sono i seguenti.

a) L’isolamento termico delle superfici esterne opache verticali e orizzontali (coperture e pavimenti) e inclinate per almeno il 25% della superficie totale (il cd “cappotto termico”); la detrazione è calcolata su un ammontare di spese non superiore a euro:
– 50.000: per edifici unifamiliari o unità immobiliari situati a loro volta all’interno di edifici plurifamiliari funzionalmente indipendenti con uno o più accessi autonomi dall’esterno;
– 40.000, importo da moltiplicare per il numero delle unità immobiliari che compongono l’edificio [quando questo sia composto da almeno due ma non più di otto unità];
– 30.000, importo da moltiplicare per il numero delle unità che compongono l’edificio [quando questo sia composto da più di otto unità].

b) Gli interventi su parti comuni degli edifici per la sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale esistenti con impianti centralizzati per il riscaldamento, raffrescamento o fornitura di acqua calda, con efficienza almeno di classe A, inclusi gli impianti ibridi o geotermici, anche abbinati all’installazione di impianti fotovoltaici e collettori solari; inoltre, per i comuni montani non interessati da procedure d’infrazione comunitarie sulla qualità dell’aria, la detrazione è ammessa anche per l’allaccio a sistemi di teleriscaldamento efficiente; in questo caso, naturalmente, gli interventi riguardano solo gli edifici condominiali e la detrazione (che include anche eventuali spese di smaltimento e bonifica dell’impianto sostituito) è calcolata su un ammontare di spese non superiore a euro:
– 20.000, importo da moltiplicare per il numero delle unità immobiliari che compongono [quando questo sia composto da almeno due ma non più di otto unità];
– 15.000: importo da moltiplicare per il numero delle unità immobiliari che compongono l’edificio [quando questo sia composto da più di otto unità].

Rientrano inoltre tra quelli sub b) anche gli interventi su edifici unifamiliari o su unità immobiliari situate all’interno di edifici plurifamiliari funzionalmente indipendenti e che dispongano di uno o più accessi autonomi dall’esterno per la sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale esistenti con impianti per il riscaldamento, il raffrescamento o la fornitura di acqua calda sanitaria, a condensazione, con efficienza almeno pari alla classe A, a pompa di calore, compresi gli impianti ibridi o geotermici, anche abbinati all’installazione di impianti fotovoltaici.

Infine, sempre per questa tipologia, la detrazione [che include anche eventuali spese di smaltimento e bonifica dell’impianto sostituito] è calcolata su un ammontare di spese non superiore all’importo fisso di euro 30.000.

[N.B. – Aggiungiamo per completezza che una delle Faq Enea di ottobre ha precisato che è “termico” ogni impianto di climatizzazione invernale fisso, alimentato con qualsiasi vettore energetico e senza limiti sulla potenza minima inferiore, ed è un chiarimento che – come è facile comprendere – amplia di parecchio il novero degli impianti che possono beneficiare del bonus, includendovi anche stufe, caminetti e apparecchi di riscaldamento localizzato, in precedenza invece esclusi].

c) Gli Interventi antisismici sugli edifici ubicati nelle zone sismiche 1, 2 e 3, ma con il tetto di euro 96.000 di spese.

Si tratta esattamente:

– della classificazione e verifica sismica degli immobili;
– della messa in sicurezza statica degli edifici o riduzione del rischio sismico, con passaggio ad una o due classi inferiori;
– dell’acquisto di unità immobiliari nelle zone di cui sopra realizzate da imprese di costruzione e ristrutturazione mediante demolizione e ricostruzione di interi edifici a più basso rischio sismico.

Nel caso di cessione del credito [di cui parleremo meglio in prosieguo] il beneficiario – qualora stipuli una polizza contro il rischio di eventi calamitosi – godrà della detrazione del 90% dei premi in luogo dell’ordinario 19%.

  • Gli interventi secondari o trainati

È importante qui sottolineare che l’agevolazione al 110% viene estesa a ogni altro intervento di efficientamento energetico svolto congiuntamente a uno degli interventi trainanti, nel rispetto dei limiti di spesa previsti per ciascun intervento.

Si sottolinea, altresì, che sono ammessi all’agevolazione anche gli interventi di demolizione e ricostruzione dell’edificio.

Così, gli interventi trainati sono:
– gli interventi di efficientamento energetico (il cd “Ecobonus”);
– l’installazione di impianti solari fotovoltaici connessi alla rete elettrica;
– gli interventi su edifici, con tetto di spesa a euro 48.000 e ulteriore limite massimo di euro 2.400 per ogni kW di potenza nominale [tale detrazione è tuttavia subordinata alla cessione al Gse, Gestore dei servizi energetici] dell’energia non auto-consumata in sito;
– l’installazione di infrastrutture per la ricarica di veicoli elettrici negli  edifici.

Ricordiamo anche che il Superbonus spetta per le spese sostenute per i lavori realizzati su un massimo di due unità immobiliari, limitazione che invece non è prevista per gli interventi sulle parti comuni dell’edificio, come del resto tale limite numerico non opera evidentemente nel caso di interventi antisismici, che possono infatti essere effettuati su tutte le unità abitative, anche se in numero superiore a due.

* * *

Merita infine precisare che sia gli interventi trainanti che quelli trainati, anche congiuntamente, devono:
– rispettare i requisiti minimi previsti per la specifica categoria di intervento;
– apportare un miglioramento di almeno 2 classi energetiche dell’edificio o unità immobiliare oppure, quando non sia possibile, il conseguimento della classe energetica più alta; perciò sarà necessario un Attestato di Prestazione Energetica (APE) sia prima che dopo l’intervento sotto forma di dichiarazione asseverata.

Parte III

Come premesso in sede introduttiva, questa terza parte è dedicata agli aspetti relativi alla detrazione del bonus dalle imposte, agli ulteriori adempimenti richiesti e, dulcis in fundo, al regime di controlli da parte dell’Amministrazione finanziaria.

  • Utilizzo della detrazione

Rientrano dunque nel Superbonus, come anticipato, soltanto le spese sostenute dal 1° luglio 2020 al 31 dicembre 2021, detraibili in ragione del 110% del loro ammontare ripartendo il relativo importo in cinque quote annuali di pari somma; oppure il beneficiario – e questo è un aspetto che può far gola a molti – può cedere questo credito d’imposta derivante dagli interventi a intermediari finanziari (banche o assicurazioni) o trasformarlo in sconto in fattura da parte dell’impresa che ha realizzato i lavori.

In tal modo, quindi, il contribuente potrebbe ottenere migliorie del proprio immobile senza dover sborsare nulla, grazie alla cessione del credito di imposta o lo sconto totale in fattura.

In ogni caso, lo sconto in fattura può essere operato anche in misura parziale e l’importo residuo portato in detrazione dal contribuente o ceduto ad altri soggetti sotto forma di credito d’imposta.

Inoltre, in caso di lavori su parti comuni degli edifici, ogni singolo contribuente avrà la facoltà di scegliere l’opzione per lui più conveniente, senza pertanto necessità di individuare una scelta comune.

  • Adempimenti ulteriori

In caso di cessione del credito o sconto in fattura, il contribuente dovrà ottenere un visto di conformità dei dati relativi alla documentazione che attesta la sussistenza dei presupposti che danno diritto alla detrazione d’imposta (rilasciato da commercialisti, esperti contabili, consulenti del lavoro e CAF).

Nello specifico:

– per gli interventi di efficientamento energetico, i tecnici abilitati asseverano il rispetto dei requisiti tecnici e la congruità delle spese sostenute e trasmettono l’asseverazione telematicamente all’Enea, la quale – è opportuno evidenziarlo – ha istituito un servizio e-mail [n.b. l’indirizzo di posta elettronica è: gdl.supebonus@enea.it], però attivo soltanto il lunedì e il mercoledì dalle 12.00 alle 15.00 [n.b. eventuali email inviate al di fuori di questi spazi temporali verranno in pratica cestinate], per fornire informazioni sulla detrazione in esame e sull’invio delle comunicazioni richieste;

– per gli interventi antisismici, i professionisti incaricati della progettazione strutturale, della direzione lavori e collaudo statico asseverano l’efficacia delle opere per il rischio sismici, e attestano anche la congruità delle spese sostenute.

Tali asseverazioni possono essere rilasciate direttamente al termine dei lavori, oppure per ogni stato di avanzamento lavori ma per una percentuale minima del 30% degli interventi e per un massimo di due SAL (stato avanzamento lavori), e inoltre anche le spese per asseverazioni e visto di conformità sono detraibili.

Ricordiamo, da ultimo, che sono stati pubblicati nella GU del 5 ottobre 2020 i due decreti che disciplinano i requisiti tecnici per l’accesso alle detrazioni, nonché il contenuto e le modalità di trasmissione dell’asseverazione.

  • Controlli

L’Agenzia delle Entrate procederà alla verifica documentale relativa alle agevolazioni e, qualora sia accertata la mancanza – anche parziale – dei requisiti che ne danno diritto, provvederà al recupero dell’importo non spettante, maggiorato di sanzioni e interessi; la notifica dell’accertamento non può essere effettuata oltre il 31 dicembre del quinto anno successivo a quello in cui è stata presentata la dichiarazione, mentre – in caso di cessione del credito – l’amministrazione finanziaria avrà tempo addirittura fino al 31 dicembre dell’ottavo anno successivo.

Quanto ai fornitori e, in generale, ai soggetti cessionari del credito, costoro rispondono – come abbiamo sottolineato altre volte – soltanto [sempreché, s’intende, in buona fede] per l’eventuale utilizzo del credito d’imposta in modo irregolare o in misura maggiore rispetto al credito ricevuto, indipendentemente quindi che il contribuente avesse o meno diritto alla detrazione.

Infine, il contribuente dovrà conservare le fatture o ricevute fiscali relative alle spese sostenute, nonché le ricevute dei bonifici bancari o postali; in caso di condominio, si renderà necessaria anche copia della delibera assembleare e della tabella millesimale di ripartizione delle spese (o, in alternativa, una certificazione dell’amministratore del condominio).

* * *

In definitiva, come abbiamo potuto rilevare durante questo excursus, il Superbonus è un’agevolazione con obiettivi evidentemente molto “ambiziosi”, perché punta a offrire una allargata possibilità di realizzare interventi di grande importanza anche “eco-sociale”, dato che nel concreto i contribuenti possono avviare lavori senza doverli necessariamente pagare.

Ma [c’è spesso un “ma”] qualche aspetto nei fatti può minare l’effettiva applicabilità e quindi il vero successo del Superbonus.

Il nodo principale, se guardiamo bene, sta in particolare nella condizione prevista di miglioramento dell’immobile di due classi energetiche [o, diversamente, del raggiungimento della classe energetica più alta possibile] ed è facile comprendere che non sarà sempre agevole rispettare pienamente tale condizione.

Altra questione è quella dello sconto in fattura e della cessione del credito: quanto al primo, non sempre le piccole realtà imprenditoriali saranno finanziariamente in grado di anticipare costi a favore dei clienti e, quanto alla seconda, le banche potranno avere tempi tecnici potenzialmente lunghi per rendersi effettivamente cessionari del credito.

E però, concludendo, l’agevolazione – quando, s’intende, ricorrano tutti i presupposti per il suo riconoscimento – può rivelarsi una grande opportunità per le persone fisiche (e/o i condomìni) che abbiano progettato o stiano progettando interventi come quelli “protetti” dal Superbonus.

Per quel che ci riguarda, comunque, cercheremo di monitorare – aggiornandovi adeguatamente – l’evoluzione di questa vicenda di così ampio rilievo.

(Studio Bacigalupo-Lucidi)

 

 

 

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