Sono separata consensualmente da mio marito e il giudice mi ha assegnato un appartamento di cui ho solo il godimento, in quanto il proprietario è mio marito. D’accordo con lui però, da quest’anno ho affittato alcune stanze ad altri. Il canone di locazione che percepisco da chi deve essere dichiarato?
E per l’Imu?

Il trattamento tributario dei canoni di locazione di un immobile percepiti a fronte di un contratto stipulato dall’ex coniuge che risulta solo assegnatario del bene, ma non di altro diritto reale, è stato nel tempo ampiamente dibattuto sia dalla giurisprudenza che dalla stessa Amministrazione finanziaria.

Proviamo a dirimere la “matassa”.

I redditi di locazione rientrano, come noto, nella categoria dei “redditi fondiari” e come tali, così stabilisce l’art. 26 del D.p.r. 917/1986: […] concorrono, indipendentemente dalla percezione, a formare il reddito complessivo dei soggetti che possiedono gli immobili a titolo di proprietà, enfiteusi, usufrutto o altro diritto reale, salvo quanto stabilito dall’articolo 30, per il periodo di imposta in cui si è verificato il possesso […].

Secondo questa disposizione, pertanto, l’assegnazione in godimento dell’immobile nei Suoi confronti non Le trasferisce la titolarità del reddito fondiario [che resta in capo a Suo marito] perché produce soltanto  effetti “obbligatori” e non “reali” avendo appunto Lei ha acquisito un mero diritto personale di godimento .

Senonché, come Lei riferisce, d’accordo con Suo marito, Lei ha concesso in locazione una parte dell’immobile a un terzo.

La locazione, del resto, non è un “atto esclusivo del proprietario, potendo legittimamente assumere veste di locatore anche colui che abbia la mera disponibilità del bene medesimo” [Cfr. Cass. n. 14395/2004], “sempre che tale disponibilità sia determinata da titolo non contrario a norme d’ordine pubblico” [Cass. n. 4764/2005; Cass. n. 8411/2006; Cass. n. 12976/2010; Cass. SS.UU. n. 11136/2012].

Una volta ritenuta quindi la legittimità della locazione, resta da stabilire chi dovrà dichiarare gli importi percepiti in dipendenza del contratto.

Prioritaria giurisprudenza si è espressa affermando che al coniuge assegnatario della casa familiare – che naturalmente non sia comproprietario o titolare/contitolare di diritti reali di godimento – non può essere imputato il relativo reddito fondiario ai sensi dell’art. 26, comma 1, del Tuir, secondo il quale i redditi fondiari sono imponibili in capo a chi è titolare in ordine all’immobile del diritto di proprietà o di altro diritto reale.

Di conseguenza, nel Suo caso, il reddito fondiario dell’immobile, adibito a Sua residenza familiare, è imputabile a Suo marito: l’imponibile è costituito dal maggiore ammontare tra il valore rivalutato della rendita catastale e l’importo del canone annuale di locazione sul quale dunque non sarebbe Lei in nessun caso a pagare imposte.

Quanto all’Imu, non è dovuta né da Lei – che abita l’immobile – né da Suo marito.

(mauro giovannini)