IL TRATTAMENTO FISCALE DEI CANONI DI LOCAZIONE DI IMMOBILI CO-INTESTATI QUANDO IL LOCATORE È SOLO UNO DEI COMPROPRIETARI

Io e mio fratello siamo comproprietari in pari quota di un appartamento che ora verrebbe dato in affitto, ma soltanto a nome di mio fratello che – naturalmente con il mio consenso – percepirebbe l’intero canone. Vi chiediamo cortesemente: come verrebbe tassata nella dichiarazione dei redditi di entrambi quest’operazione?

È un tema interessante, tanto più che la sua soluzione non vede d’accordo (ogni tanto accade …) l’Agenzia delle Entrate con la Corte di Cassazione.
Dunque, nel contratto di locazione comparirebbe come parte locatrice soltanto uno dei comproprietari che tratterrebbe per sé l’intero canone versato dalla parte conduttrice, ovviamente con il consenso dell’altro comproprietario.
Dal punto di vista civilistico, il contratto è del tutto lecito in applicazione del principio – sancito dall’art. 1381 c.c. (“Promessa dell’obbligazione o del fatto del terzo”) – secondo cui: “Colui che ha promesso l’obbligazione o il fatto di un terzo è tenuto ad indennizzare l’altro contraente, se il terzo rifiuta di obbligarsi o non compie il fatto promesso”.
Nel nostro caso, il comproprietario-unico locatore garantisce, per l’appunto, all’inquilino che l’altro comproprietario, pur non comparendo nel contratto, vi aderisce o quantomeno non si oppone, consentendo al conduttore il godimento “anche per la sua metà” dell’immobile locato.
Ma dal punto di vista fiscale, e specificatamente dell’imposizione diretta, come viene disciplinata la fattispecie?
Secondo l’Agenzia delle Entrate (Circ. 20/E/2012) “(n)el caso di un immobile in comproprietà, il contratto di locazione stipulato da uno solo dei comproprietari esplica effetti anche nei confronti del comproprietario non presente in atti che, pertanto, è tenuto a dichiarare, ai fini fiscali, il relativo reddito fondiario per la quota a lui imputabile”.
Conseguentemente, il canone di locazione andrebbe ripartito a metà tra i due comproprietari che dovrebbero indicarlo in dichiarazione ciascuno per la propria quota e sommarlo [al netto della deduzione forfetaria del 5%] a tutti gli altri redditi conseguiti ai fini della tassazione progressiva – salva l’opzione per il regime sostitutivo della cedolare secca, evidentemente – e ciò indipendentemente dalla circostanza che uno dei due comproprietari non percepisca di fatto alcunché.
E del resto questo costituirebbe la corretta applicazione del principio di cui all’art. 26, comma 1, TUIR secondo cui “i redditi fondiari [e tali sono, a norma del precedente art. 25, i redditi che derivano dai fabbricati situati nel territorio dello Stato che sono o devono essere iscritti in Catasto con attribuzione di rendita] concorrono, indipendentemente dalla percezione, a formare il reddito complessivo dei soggetti che li possiedono a titolo di proprietà, enfiteusi, usufrutto o altro diritto reale […] per il periodo di imposta in cui si è verificato il possesso”.
Ma sul punto la Cassazione è stata di diverso avviso, e più di una volta (v. da ultimo Ord. Cass. Civ. Sez. VI n. 3085 del 17/02/2016).
La Corte fa un ragionamento complesso e non del tutto chiaro, che può essere sintetizzato come segue.
Secondo gli Ermellini, da una corretta lettura “a sistema” dei due articoli (25 e 26) si desume che l’inciso “indipendentemente dalla percezione” vale solo a chiarire che i redditi fondiari, derivando da risultanze catastali, sono determinati in via presuntiva prescindendo dalla loro percezione e cioè dalla loro effettiva manifestazione numeraria; ma non vale a individuare – o, se non altro, non può costituire a tal fine il criterio dirimente – i soggetti a cui imputare i detti redditi; a questo è preposta un’altra norma, quella dell’art. 1 del TUIR per il quale “il presupposto d’imposta sul reddito delle persone fisiche è il possesso  [e cioè l’effettiva disponibilità acquisita con la percezione] dei redditi in denaro o in natura rientranti nelle categorie dell’art. 6”.
Pertanto, per tornare al nostro caso:

• il comproprietario-locatore che incassa l’intero canone di locazione deve parimenti indicarlo per l’intero nella propria dichiarazione, indipendentemente dalla percentuale di possesso dell’immobile;
• l’altro comproprietario dovrà presumibilmente riportare nella propria dichiarazione la sola rendita catastale, in proporzione alla sua percentuale di possesso, e questo anche in virtù – riteniamo – della regola di cui all’art. 37, comma 4-bis TUIR per la quale “qualora il canone risultante dal contratto di locazione, ridotto forfetariamente del 5% sia superiore al reddito medio ordinario di cui al comma 1 [la rendita catastale dell’immobile, naturalmente] il reddito è determinato in misura pari a quella del canone di locazione al netto di tale riduzione [e quindi, nel nostro caso, essendo il canone inferiore alla rendita perché pari a “0”, va comunque indicata quest’ultima].

Se lo dice la Cassazione…
E’ bene tuttavia tenere sempre ben presente che l’Agenzia delle Entrate, fedele alla regola secondo cui il canone di locazione va dichiarato pro-quota da ciascun proprietario indipendentemente dalla percezione potrebbe contestare al comproprietario non percipiente [anzi, questo è il suo normale modus procedendi in sede di verifica] un’infedeltà dichiarativa, avendo egli esposto in dichiarazione la sola rendita catastale che è notoriamente più bassa del canone di locazione, e riprendere perciò a tassazione la differenza con sanzioni e interessi.
In questa evenienza, bisognerebbe adoperarsi per dimostrare che in realtà l’intero canone è stato percepito, e quindi dichiarato e tassato, dall’altro comproprietario, conformemente cioè all’indirizzo della Cassazione, mettendo in conto l’attivazione di un contenzioso più o meno lungo se l’Ufficio – come spesso accade – non riconosca spontaneamente queste ragioni…
E sicuramente più di qualcuno tra coloro che stanno scorrendo queste note avrà già compreso dove vogliamo arrivare.

(stefano civitareale)