La Cassazione ribadisce l’inefficacia per il Fisco delle risoluzioni consensuali retroattive delle locazioni commerciali

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In caso di risoluzione di un contratto di locazione commerciale per mutuo consenso gli effetti retroattivi dell’accordo non sono opponibili all’Amministrazione finanziaria restando dovute le imposte sui canoni maturati e non pagati fino al momento della risoluzione stessa.

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Sappiamo che il proprietario di un fabbricato concesso in locazione paga le imposte sui canoni maturati fino alla cessazione del contratto secondo le risultanze contrattuali, indipendentemente dall’effettiva loro percezione (art. 26, comma 1, TUIR).
Questa regola è mitigata soltanto per le locazioni abitative, per le quali viene infatti riconosciuto (art. 26, comma 1, TUIR) un credito d’imposta per i canoni maturati ma non percepiti – nella misura accertata dal giudice nel decreto di convalida dello sfratto per morosità – nel periodo in cui il contratto era ancora in vita.
Ma per il proprietario di un immobile commerciale [ufficio, studio, magazzino, ecc.] questo non vale e dunque – specie in periodi di crisi economica – egli rischia di pagare imposte per redditi che non sono/non sono stati/non saranno mai effettivamente incassati.
Né possiamo pensare di accordarci con il nostro inquilino – posto pure che… riuscissimo a convincerlo – per risolvere consensualmente il contratto con efficacia retroattiva [facendo cioè risalire per mutuo consenso gli effetti dello scioglimento alla data dell’ultimo canone percepito] per liberarci così dell’onere di pagare le imposte sui successivi canoni non corrisposti [adducendo appunto la cessazione del contratto…].
Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ha in ogni caso escluso questa possibilità richiamando peraltro i princìpi civilistici in materia.
Infatti – affermano gli Ermellini – da un lato l’art. 1458 c.c. [dettato per le ipotesi di risoluzione del contratto per inadempimento ma applicabile anche ai casi di risoluzione consensuale] esclude la retroattività per i contratti ad esecuzione continuata o periodica [come i contratti di locazione], per i quali l’effetto della risoluzione non si estende  alle prestazioni già eseguite.
D’altro lato – qui attingendo a pronunce precedenti della stessa Suprema Corte  – sempre secondo i principi generali (art. 1372, comma 2, c.c.) il contratto non può avere alcuna rilevanza nei confronti dei terzi (Erario compreso) con la conseguenza che la risoluzione, sia pure retroattiva, non può “(…)in particolare, pregiudicare la legittima pretesa impositiva medio tempore maturata per effetto di patti sopravvenuti tra le parti”.
In conclusione, nelle locazioni commerciali in pratica non si scappa: anche se riusciamo a liberarci di un inquilino moroso – vuoi con un decreto di sfratto vuoi con un accordo consensuale – per i canoni già maturati ma non corrisposti fino a quella data le imposte restano dovute, anche se, come dicevamo all’inizio, si scontano purtroppo su quel che non si è riscosso e che probabilmente non si riscuoterà mai.

(stefano lucidi)