Dopo aver comprato i locali dove esercito la farmacia, il Condominio ha approvato ulteriori spese per lo stesso intervento già deliberato prima. Mi chiedo pertanto se devo pagare anche queste somme perché mi pare che io avrei dovuto e dovrei rispondere solo delle spese deliberate dopo il rogito

Chiunque abbia acquistato un immobile – e quindi anche un locale da destinare all’esercizio della farmacia [o anche da utilizzare come primo o secondo magazzino] – si sarà trovato almeno una volta a fronteggiare una richiesta di pagamento per spese condominiali non preventivate, perché deliberate bensì dopo il rogito ma pur sempre connesse a lavori approvati in precedenza.
In questi casi, l’orientamento giurisprudenziale sembra però abbastanza univoco: quel che rileva è il momento della delibera, e non quello dell’origine dell’intervento.
La Cassazione lo ha ribadito anche recentemente, chiarendo appunto – come abbiamo appena rimarcato – che le spese straordinarie deliberate prima della vendita spettano al venditore, mentre quelle approvate successivamente, anche se collegate agli stessi lavori, gravano sull’acquirente, in quanto la delibera condominiale ha natura costitutiva e non meramente ricognitiva dell’obbligazione.
Né assume rilievo, ai fini della legittimità della richiesta, la circostanza che la spesa aggiuntiva non fosse prevista nel momento della vendita, perché – se, ripetiamo, è una spesa approvata oggi dall’assemblea condominiale –  essa ricade sull’attuale proprietario e dunque è quest’ultimo a doverne rispondere.
Naturalmente, resta salva la possibilità che le parti [quel che del resto non è infrequente] stabiliscano – in sede di trattative per l’acquisto dell’immobile – criteri diversi di ripartizione, e però, si badi bene, si tratta di pattuizioni certo vincolanti tra loro ma non opponibili al Condominio.
In pratica, quest’ultimo – per l’addebito e la riscossione delle spese – si rivolgerà sempre al proprietario dell’immobile al momento della delibera, indipendentemente dunque da quel che possa aver stabilito con chi gli ha venduto l’immobile, anche se, è chiaro, egli potrà comunque rivalersi eventualmente su di lui sulla base proprio di quelle pattuizioni.
Chi compra un immobile, insomma, deve mettere in conto non soltanto le spese deliberate fino al rogito, ma anche quelle potenzialmente da esse derivanti o ad esse collegate, essendo infatti sufficiente una nuova delibera per generare un obbligo del tutto inatteso.

 (valeria s.)

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