LA SCRITTURA PRIVATA NON REGISTRATA MODIFICATIVA/RISOLUTIVA DI UN CONTRATTO DI LOCAZIONE

Con l’ordinanza n. 12081/2025, la Corte di Cassazione si è pronunciata sull’efficacia – e dunque anche sulla sua opponibilità ai terzi – di una scrittura privata non registrata modificativa/risolutiva di un contratto di locazione, una vicenda che spesso è sfociata in contenziosi tra l’Amministrazione finanziaria e il contribuente.
Il caso oggetto di quell’ordinanza riguardava una fattispecie in cui due contribuenti – comproprietari di un immobile strumentale concesso in locazione – avevano dichiarato per il 2014 redditi inferiori al canone inizialmente pattuito nel contratto, perché in quello stesso anno, con una scrittura privata non registrata, avevano concesso all’impresa conduttrice di non pagare il canone per tre mensilità.
Per l’Agenzia delle Entrate il fatto che la scrittura non fosse stata registrata comportava – come accennato – la sua inopponibilità ai terzi, in quanto priva di data certa e perciò formalizzata in violazione dell’art. 2704 cod. civ.*; tale orientamento era stato peraltro accolto dai giudici della Corte di Giustizia Tributaria di primo grado territorialmente competente.

*Art. 2704 cod. civ.: La data della scrittura privata della quale non è autenticata la sottoscrizione non è certa e computabile riguardo ai terzi, se non dal giorno in cui la scrittura è stata registrata o dal giorno della morte o della sopravvenuta impossibilità fisica di colui o di uno di coloro che l’hanno sottoscritta o dal giorno in cui il contenuto della scrittura è riprodotto in atti pubblici o, infine, dal giorno in cui si verifica un altro fatto che stabilisca in modo egualmente certo l’anteriorità della formazione del documento. La data della scrittura privata che contiene dichiarazioni unilaterali non destinate a persona determinata può essere accertata con qualsiasi mezzo di prova. Per l’accertamento della data nelle quietanze il giudice, tenuto conto delle circostanze, può ammettere qualsiasi mezzo di prova.

Tuttavia, la tesi dell’Amministrazione finanziaria e dei giudici di prime cure è stata confutata nel secondo grado di giudizio, perché è stato ritenuto che la data certa della scrittura privata [non registrata] può essere ricavata da elementi presuntivi desumibili come, nel caso di specie, dalle dichiarazioni extraprocessuali della parte conduttrice.
Infine, i Giudici di legittimità, analizzando puntualmente il disposto dell’art. 2704 cod.civ., affermano – in linea con i giudici d’appello – che la registrazione della scrittura privata non è l’unico strumento da cui si può desumere la data certa della scrittura; gli Ermellini, infatti, sottolineano che la norma pone l’accento su tutti quei fatti che stabiliscano l’anteriorità della formazione del documento e pertanto l’elencazione fatta nella norma non deve ritenersi tassativa.
Dunque, in base a tale lettura, dovrà essere il giudice di merito a valutare se sussiste un fatto diverso dalla registrazione idoneo a dimostrare l’anteriorità della formazione della scrittura privata.
Una posizione, questa, che verosimilmente potrà essere d’aiuto nei conflitti in materia con l’AdE.

(matteo lucidi)