[…con le opportunità che è possibile cogliere …]

In procinto di conferire la mia farmacia-ditta individuale in una società familiare mi è stata prospettata la facoltà di estromettere il locale farmacia (iscritto in bilancio) prima dell’operazione.
Ma c’è davvero convenienza? E per quali aspetti?

Ricordiamo innanzitutto che la Legge di Bilancio 2025 ha riproposto l’estromissione agevolata degli immobili strumentali dell’imprenditore individuale, “fotocopiando” però sostanzialmente le stesse disposizioni della precedente edizione [contenute nella Legge di Bilancio 2023], sia pure aggiornando naturalmente i relativi termini.

Dunque, entro il 31/5/2025, l’imprenditore individuale (e, quindi, anche la farmacia gestita in questa forma) che voglia accedere al regime sostitutivo deve registrare nel libro giornale – o nel registro dei beni ammortizzabili, se in contabilità semplificata1 – l’operazione di estromissione per effetto della quale l’immobile è fuoriuscito dal patrimonio dell’impresa ed è entrato a far parte del suo patrimonio privato.

1 In realtà è anche necessario emettere la relativa fattura in formato elettronico, se richiesta dal regime Iva applicabile all’operazione; il che impone, intuibilmente, in considerazione della “tracciatura temporale” dello SDI, che vi si faccia fronte appunto entro il 31/5/2025.

Non è però tuttavia nessun atto notarile, dato che il bene resta intestato sempre alla stessa persona, fisica ovviamente, cioè per l’appunto al titolare in forma individuale dell’impresa.

Gli immobili che possono beneficiare della disciplina sono tutti quelli strumentali sia per natura che per destinazione e per lo più quelli appartenenti alle categorie catastali A10, C1 e C2; in pratica, è chiaro, possono perciò essere estromessi anche quelli nei quali l’attività stessa dell’impresa è esercitata concretamente [e nei quali, beninteso, può continuare a essere esercitata pur dopo l’estromissione] e dunque, per intenderci, anche il locale-farmacia.

Per accedere all’agevolazione è però necessario:

  • che l’immobile faccia ancora parte del patrimonio dell’impresa al 31/10/2024;
  • che sia annotato nell’inventario2, ovvero – per le imprese in contabilità semplificata – nel registro dei beni ammortizzabili;
  • che l’impresa sia ancora in esercizio al 01/01/2025.

2 Il requisito dell’annotazione nell’inventario, però, non è richiesto per gli immobili strumentali per destinazione acquistati fino al 31 dicembre 1991: secondo la normativa allora vigente, infatti, era sufficiente l’utilizzo effettivo nell’attività per rendere il bene relativo all’impresa.

Gli effetti dell’estromissione, infatti, retroagiscono all’1/1/2025 ed è proprio per questo che l’impresa individuale deve essere ancora “in piedi” a quella data.

L’estromissione, inoltre, comporta essenzialmente questi benefici:

  • l’applicazione di un’imposta sostitutiva dell’8% sulla plusvalenza da assegnazione in luogo delle aliquote ordinarie secondo gli scaglioni Irpef di riferimento;
  • la possibilità di utilizzare, in luogo del valore normale [in sostanza il valore commerciale dell’immobile], il c.d. valore catastale3 [che può ovviamente essere, anche in termini notevoli, inferiore a quello normale] ai fini del calcolo della plusvalenza da estromissione4;

3 Dato dal prodotto della rendita catastale per i moltiplicatori di cui all’art.52 comma 4 del DPR 131/86.

4 E ciò perché, se il valore catastale è pari o inferiore al costo di iscrizione in bilancio la plusvalenza da assoggettare a tassazione si azzera.

Nessuna agevolazione, invece, è prevista per l’Iva, in relazione alla quale resta applicabile il regime ordinario5.

5 Ed è qui che la convenienza per l’estromissione potrebbe ridimensionarsi, potendo essere obbligati, a seconda dei casi, a restituire parte dell’Iva a suo tempo detratta sull’acquisto. È necessario quindi valutare con attenzione tutte le variabili in gioco.

Il versamento dell’imposta sostitutiva dovuta va effettuato per il 60% entro il 30/11/2025 e per la parte residua entro il 30/11/2026 e comunque, laddove non vi sia base imponibile, l’estromissione è comunque valida.

In caso poi di omesso, insufficiente o tardivo versamento dell’imposta si può anche qui accedere al ravvedimento operoso senza alcuna conseguenza sul perfezionamento dell’operazione, per il quale è infatti sufficiente l’indicazione in dichiarazione dei redditi, come espressamente riconosciuto dalla stessa Agenzia delle Entrate (Cir. 26/E/2016).

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Così richiamata, almeno nei suoi termini essenziali e significativi, l’agevolazione, possiamo ora soffermarci rapidamente anche sulle opportunità che possono derivarcene.

Storicamente questo regime agevolato nasce [e qualcuno certo lo avrà ben presente, come abbiamo rilevato da alcune vs. email] per consentire alle imprese individuali – che abbiano intestati in bilancio immobili strumentali ma la cui attività sia cessata – di estinguersi [si ricordi che l’ordinamento giuridico “fa il tifo”, talora indirettamente, per l’impresa societaria…] senza corrispondere imposte elevate come quelle scaturenti dalla cessione/assegnazione degli immobili in questione, cosa che avverrebbe con il regime ordinario di tassazione sulla plusvalenza, assunta sempre, quest’ultima, come differenza tra il prezzo di cessione/valore normale e il costo di iscrizione in bilancio6.

6 Particolarmente se l’acquisto dell’immobile è molto risalente nel tempo o è avvenuto in un momento di particolare andamento negativo del mercato immobiliare o, ancora, se l’immobile, essendo stato acquistato in leasing, figura in bilancio con un valore estremamente basso, corrispondente a quello di riscatto corrisposto a fine contratto.

Un ulteriore profilo di convenienza è inoltre costituito dalla disposizione secondo cui il periodo temporale in cui l’immobile è detenuto dall’impresa viene ricompreso nel calcolo del quinquennio di possesso oltre il quale la cessione del bene “da privato” non genera più plusvalenza imponibile (art. 67, lett. b TUIR); in pratica, se l’estromissione giunge dopo cinque anni dall’acquisto del bene da parte della farmacia, l’immobile – tornato nella sfera “privata” – può essere ceduto senza alcun carico fiscale.

E allora, concludendo, nel caso prospettato di imminente conferimento della farmacia in società, la scelta di estromettere l’immobile – che pure Lei continuerà presumibilmente, da quel che par di capire, a utilizzare come locale-farmacia dalla neonata società – può essere anche funzionale [perché no?] alla costituzione di una “rendita” all’ex-titolare rappresentata dal canone ritratto dalla sua concessione in locazione alla società stessa.

Ma anche altre opportunità potrebbero essere colte in una vicenda del genere, compresa quella di “reinvestire” nella società neo-costituita una parte della “rendita”, e però soffermarvisi forse ci porterebbe oggi troppo lontano.

(stefano civitareale)

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