Ho deciso di conferire la mia farmacia in una snc. Conferirò nella società anche un bene immobile che ho locato da tempo a tre medici e quindi vi chiedo se i conduttori abbiamo o meno diritto di prelazione, ammesso che sia per loro conveniente esercitarlo.

La risposta deve essere negativa.

È vero infatti che il conduttore ha diritto di prelazione [di essere cioè preferito a parità di condizioni rispetto a qualunque terzo] nell’ipotesi in cui, naturalmente, il locatore intenda cedere l’immobile.

Nonostante però si sia in presenza di un negozio civilisticamente traslativo dell’azienda [comprensivo quindi dell’intero compendio dei suoi beni, mobili e immobili] dalla sfera del conferente a quella della società conferitaria, il conferimento nel capitale di quest’ultima (anche) della proprietà di un immobile [evidentemente strumentale dell’azienda conferita, come nella fattispecie descritta nel quesito] a quel momento concesso in locazione a terzi non fa sorgere in capo al conduttore il diritto di prelazione, perché [come ha chiarito la Suprema Corte: Cass. 17 luglio 2012 n. 12230, Cass. 18 settembre 2008 n. 23856, Cass. 29 novembre 2005 n. 26044] il conferimento non equivale ad un trasferimento a titolo oneroso.

La Cassazione, soffermandosi brevemente proprio sulla natura di questa specifica vicenda, afferma che il conferimento di un immobile non può essere considerato un contratto di scambio, neppure quando comporti – come nel Suo caso – il passaggio di proprietà, e questo proprio per la non annoverabilità di tale negozio appunto tra le alienazioni a titolo oneroso e dunque, è chiaro, anche per la sua non equiparabilità a una compravendita.

Più precisamente, il conferimento di un’azienda [includa o meno beni immobili] va considerato come un elemento essenziale del contratto di società, finalizzato come tale all’esercizio in comune di un’attività economica allo scopo di dividerne gli utili (art. 2247 c.c.) ed è pertanto funzionale all’acquisto della qualità di socio con i rispettivi diritti ed obblighi.

In una compravendita, ben diversamente, il corrispettivo in denaro rappresenta la controprestazione del trasferimento di proprietà della cosa.

(aldo montini)

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