L’INADEMPIMENTO DEL CONTRATTO PRELIMINARE

Sono socia unica di una srl titolare di farmacia e vorrei vendere ormai da diversi anni le quote. Qualche tempo fa ho finalmente trovato un acquirente che, dopo lunghe trattative, si è deciso a firmare il contratto preliminare. Tra qualche settimana dovremmo recarci dal notaio per il rogito ma purtroppo l’acquirente non risponde più alle mie telefonate e ho paura che anche questa volta non se ne farà più nulla. Come posso tutelarmi in caso rifiuti di adempiere? Posso “costringerlo” a comprare le quote? O mi conviene cercare di vendere ai fondi di capitalisti ai quali la mia farmacia sembra interessare?

Forse quest’ultima soluzione non è necessaria sia per l’ampiezza del mercato dei “farmacisti indipendenti” e, tutto sommato, anche per i rimedi che l’ordinamento giuridico appresta [in questo caso, a Suo favore] nei confronti del promittente acquirente laddove questi intenda sottrarsi agli impegni assunti nel contratto preliminare.

Il “preliminare”, per i pochi che lo ignorassero, è un contratto a effetti obbligatori con cui le parti si obbligano appunto a stipulare il successivo contratto definitivo, che avrà a oggetto, nel Vs caso, il trasferimento delle quote e comporterà l’obbligo per l’acquirente di versare l’intero importo pattuito nel preliminare oppure il saldo del prezzo nell’ipotesi in cui la firma del preliminare sia stata accompagnata dal versamento di una somma a titolo di caparra confirmatoria [da valere appunto in conto prezzo al momento del rogito].

Quando una delle parti che si è obbligata rifiuta però di concludere il definitivo entro il termine pattuito – ed eccoci alla vicenda che Lei descrive – le norme, come accennato, offrono alla parte non inadempiente, quindi a Lei, vari strumenti di tutela.

Vediamoli nel dettaglio.

• Esecuzione specifica dell’obbligo di concludere il contratto

L’art. 2932 cod. civ. consente alla parte che – nell’ambito di un contratto a effetti obbligatori [in cui, come appunto in un contratto preliminare di vendita, l’obbligo assunto è quello di stipulare il contratto definitivo] – non risulti inadempiente di adire il giudice al fine di ottenere “una sentenza che produca gli effetti del contratto non concluso”.

È una sentenza che perciò produce essa stessa gli effetti del contratto definitivo [quello che era oggetto dell’obbligazione assunta nel preliminare dalle parti] e quindi in sostanza, restando al Suo caso, la parte inadempiente diventa l’acquirente e la controparte il venditore.

• Risoluzione per inadempimento

Nell’ipotesi in cui la parte non inadempiente abbia perduto ogni interesse all’adempimento del preliminare [ma non sembra questo il caso], potrà chiedere – in alternativa all’esecuzione in forma specifica di cui si è appena detto – la risoluzione del contratto per inadempimento ex art. 1453 cod. civ.

Tuttavia, in tale evenienza – a differenza di quanto avviene quando si scelga di agire ai sensi dell’art. 2932 cod. civ. – la parte che abbia chiesto la risoluzione non potrà più “cambiare idea”, domandando l’adempimento del contratto.

• Risarcimento del danno subito

Va infine precisato che la parte [parliamo sempre di quella non inadempiente] potrà comunque – a prescindere che abbia optato per il primo o per il secondo dei due rimedi già visti – ottenere il risarcimento del danno subito in conseguenza dell’inadempimento: egli, quindi, agirà ai sensi dell’art. 1218 cod. civ.

Concludendo dunque sul quesito, ci sembra di poterle suggerire di agire con il primo dei due rimedi, cioè ai sensi dell’art. 2932 cod. civ., così da ottenere una pronuncia che possa produrre gli stessi effetti che sarebbero derivati dalla conclusione del contratto definitivo, fermo comunque il Suo diritto al risarcimento dei danni patrimoniali conseguenti all’inadempimento della controparte, danni che naturalmente dovranno essere dimostrati/documentati.

(cesare pizza – gustavo bacigalupo)