L’AGEVOLAZIONE “PRIMA CASA” DEL DONANTE NON VIENE MENO…

[…neppure se egli, successivamente all’acquisto, risolve consensualmente con il donatario una precedente donazione di altra unità abitativa]

Il proprietario di un immobile, da lui acquistato a suo tempo senza il beneficio della prima casa, lo dona a un terzo diventando dunque “impossidente”, e in questo status acquista un’altra unità abitativa questa volta usufruendo dell’agevolazione fiscale.

Egli, tuttavia, risolve la precedente donazione per mutuo consenso con il donatario ai sensi dell’art. 1372 cod.civ. e a quel punto l’Amministrazione finanziaria – sulla base dell’efficacia in principio ex tunc della risoluzione – assume [anche se cammin facendo, come vedremo, cambierà meritoriamente idea…] che il requisito dell’“impossidenza” sia per lui venuto meno fin dall’origine cioè fin dalla donazione, con la conseguente sua decadenza dai benefici prima casa connessi all’acquisto della seconda abitazione.

Con ordinanza n. 17631/2021, la Corte di Cassazione ha esaminato a fondo questa vicenda concludendo però a favore dell’interessato per non avere quest’ultimo rilasciato – al momento della stipula del rogito d’acquisto della seconda abitazione, il momento cioè decisivo ai fini di cui trattasi – nessuna dichiarazione mendace circa il suo stato di “impossidente”: egli infatti allora, non avendo ancora proceduto all’altro acquisto, era (anche  giuridicamente) “impossidente”, non rilevando su questo versante neppure l’efficacia retroattiva della risoluzione per mutuo consenso dell’originaria liberalità, anche tenuto conto [come osserva la Cassazione] che la risoluzione opera soltanto inter partes ai sensi del citato art. 1372 e anche ai sensi, sotto diverso profilo, del disposto di cui al comma 2 dell’art. 1458.

È un assunto che per la verità suscita sul piano generale qualche dubbio ma fortunatamente la Cassazione – prima di concludere – demanda all’Amministrazione la valutazione caso per caso della configurabilità di ipotesi di abuso del diritto.

Tornando proprio all’Amministrazione finanziaria, per una volta ha addirittura anticipato almeno per alcuni aspetti [Risposta all’interpello n. 158/2020] i giudici di legittimità giungendo sostanzialmente nel corso del giudizio di cassazione alle stesse loro conclusioni, ma valorizzando – più che la soggettiva non mendacità della dichiarazione del contribuente all’atto dell’acquisto – il suo oggettivo stato di “impossidente”, come tale impermeabile al successivo venir meno ex tunc degli effetti dell’originaria donazione.

Quei dubbi tuttavia restano ed è perciò doveroso attribuire il giusto peso anche e soprattutto al rischio – sempre dietro l’angolo in vicende così articolate e francamente borderline – dell’abuso del diritto.

(cesare pizza)

(gustavo bacigalupo)