LA LOCAZIONE VA DICHIARATA DA TUTTI I PROPRIETARI DELL’IMMOBILE

Con mia moglie siamo proprietari di un appartamento (seconda casa) che vorremmo dare in locazione. È possibile far figurare nel contratto di affitto mia moglie come unico locatore e ovviamente l’inquilino come conduttore dell’immobile?
In caso affermativo, qual è la tassazione dei canoni?

I redditi dalla locazione di un immobile posseduto da più soggetti legano in pratica a “doppio filo” tutti i comproprietari, a prescindere da chi e quanti di loro figurino come locatori nel contratto.

Infatti, anche se in ipotesi risulti contrattualmente quale unico locatore [come il quesito indica], Sua moglie non può dichiarare il reddito di locazione per intero, perché questo sarebbe in contrasto con l’art. 26 del Tuir secondo cui: “i redditi fondiari concorrono, indipendentemente dalla percezione, a formare il reddito complessivo dei soggetti che possiedono gli immobili a titolo di proprietà, enfiteusi, usufrutto o altro diritto reale, per il periodo di imposta in cui si è verificato il possesso. […] Nei casi di contitolarità della proprietà o altro diritto reale sull’immobile o di coesistenza di più diritti reali su di esso, il reddito fondiario concorre a formare il reddito complessivo di ciascun soggetto per la parte corrispondente al suo diritto”.

Secondo la legge, come vede, anche Lei sarà/sarebbe tenuto a dichiarare il reddito fondiario proporzionalmente alla quota di possesso a Lei ascritta, perciò indipendentemente dalla Sua presenza o meno sul contratto.

In ogni caso, benché naturalmente non sia vietata la stipula (e conseguente registrazione) di un contratto di locazione ove figuri un solo comproprietario come locatore, Le sconsiglieremmo di procedere in questa direzione.

Avendo infatti appena chiarito che i redditi fondiari devono comunque essere dichiarati, per la propria quota, anche dall’altro comproprietario dell’immobile, in sede di “accertamento parziale” (Cfr. art. 41 bis del D.P.R. 600/1973) si riscontrerebbe facilmente una difformità, confutabile direttamente presso l’Ufficio competente, tra quanto registrato come ammontare annuale del canone di locazione e quanto invece deve essere dichiarato secondo l’art. 26 del Tuir citato.

Infine, il quesito ci offre l’opportunità di valutare un ulteriore aspetto che riguarda strettamente il principio di libera scelta – non vincolante nei confronti dei diversi comproprietari dell’immobile – circa il regime di tassazione da applicare tra Irpef e cedolare secca.

Qualora cioè uno dei comproprietari avesse maggiore convenienza a scegliere l’Irpef, l’altro o gli altri comproprietari ne sarebbero comunque svincolati, con la possibilità, dunque, di intraprendere la strada alternativa della cedolare secca, ma fermo l’obbligo di comunicare preventivamente la scelta al conduttore mediante lettera raccomandata e con la conseguente rinuncia – tout court – ad esercitare la facoltà di chiedere l’aggiornamento del canone a qualsiasi titolo (Cfr. Circ. 11/E/2011).

 (mauro giovannini)