L’Agenzia delle Entrate, con la risoluzione n. 31/E del 20 aprile u.s. in risposta ad un interpello formulato da un sindacato di categoria, ha chiarito la sua posizione sulle novità recate dal decreto del Ministro delle Infrastrutture e dei Trasporti (di concerto con il Ministro dell’Economia e delle Finanze) del 16/01/2017, con il quale sono stati individuati i criteri generali per la realizzazione degli accordi da definire in sede locale per la stipula di contratti di locazione ad uso abitativo a canone concordato, ai sensi dell’art. 2, comma 3, della L. 09/12/1998, n. 431.
In particolare l’art. 1, comma 8, del provvedimento stabilisce che “(l)e parti contrattuali, nella definizione del canone effettivo, possono essere assistite, a loro richiesta, dalle rispettive organizzazioni della proprietà edilizia e dei conduttori. Gli accordi definiscono, per i contratti non assistiti, le modalità di attestazione, da eseguirsi, sulla base degli elementi oggettivi dichiarati dalle parti contrattuali a cura e con assunzione di responsabilità, da parte di almeno una organizzazione firmataria dell’accordo, della rispondenza del contenuto economico e normativo del contratto all’accordo stesso, anche con riguardo alle agevolazioni fiscali”.
Proprio in riferimento a quest’ultimo aspetto – che è poi quello che qui ci interessa – recentemente il Ministero delle Infrastrutture, Dir. Gen. per la condizione abitativa, con nota del 06/02/2018, n. 1380 aveva affermato che“… per quanto concerne i profili fiscali va considerato che l’obbligatorietà dell’attestazione fonda i suoi presupposti sulla necessità di documentare alla pubblica amministrazione, sia a livello centrale che comunale, la sussistenza di tutti gli elementi utili ad accertare sia i contenuti dell’accordo locale che i presupposti per accedere alle agevolazioni fiscali, sia statali che comunali. Ne consegue l’obbligo per i contraenti, di acquisire l’attestazione in argomento anche per poter dimostrare all’Agenzia in caso di verifica fiscale la correttezza delle deduzioni utilizzate”.
Premesso questo, la risoluzione citata fornisce in particolare due importanti chiarimenti.
Innanzitutto, “recependo” la posizione ministeriale appena richiamata, conferma che per i c.d. contratti “non assistiti” – cioè quelli, è bene ribadirlo, redatti dalle parti senza l’intervento di un sindacato di inquilini e/o proprietari – l’acquisizione dell’attestazione è essenziale ai fini del riconoscimento delle agevolazioni fiscali [sia statali che comunali, come abbiamo visto] previste dalla legge a favore di questi contratti.
Tali agevolazioni, lo ricordiamo, consistono essenzialmente ne:

  • l’applicazione dell’aliquota ridotta del 10% in luogo dell’ordinaria 21% in caso di opzione per il regime sostitutivo dell’Irpef della c.d. “cedolare secca” ai fini della tassazione dei relativi canoni di locazione;
  • l’ulteriore riduzione del 30% (oltre a quella ordinaria del 5% e del 25%) dei canoni di locazione ai fini della determinazione del reddito imponibile Irpef per il proprietario;
  • la riduzione al 70% della base imponibile ai fini dell’imposta di registro (dovuta ove non si opti per la cedolare secca);
  • le detrazioni Irpef a favore degli inquilini per i canoni di locazione degli immobili adibiti ad abitazione principale;
  • la riduzione dell’IMU e della TASI al 75% dell’importo liquidato secondo l’aliquota stabilita dal Comune.

Riguardo alla decorrenza del nuovo obbligo, l’Agenzia precisa che l’attestazione non è necessaria né per i contratti di locazione stipulati prima dell’entrata in vigore del decreto (15/03/2017) e né per quelli redatti successivamente, laddove non risultino stipulati accordi territoriali dalle organizzazioni sindacali e delle associazioni degli inquilini e dei proprietari di immobili che abbiano recepito le previsioni dettate dal decreto ministeriale.
L’altro chiarimento offerto dal documento di prassi attiene all’obbligo di allegazione dell’attestazione in sede di registrazione del contratto: in tal senso l’Agenzia chiarisce che non vi è alcun obbligo ed inoltre, se le parti facoltativamente procedono all’allegazione, l’attestazione non sconterà né l’imposta di registro né l’imposta di bollo.
Richiamando, infatti, il principio di cui all’art. 11, comma 7, del TUR [per cui la richiesta di registrazione di un atto vale anche per gli allegati ma non comporta applicazione di imposta se si tratta di documenti che costituiscono parte integrante dell’atto, di frazionamenti, planimetrie, disegni, fotografie e simili ovvero di atti non soggetti a registrazione] e tenendo conto che l’attestazione in argomento costituisce un atto per il quale non vi è obbligo di registrazione secondo le previsioni della Tariffa – Parte prima e Parte seconda, allegata allo stesso TUR, l’Agenzia conclude appunto per l’esenzione.
In definitiva, in sede di registrazione del contratto di locazione – qualora venga ad esso allegata anche l’attestazione – l’ufficio dell’Agenzia provvederà alla sua registrazione senza autonoma applicazione dell’imposta di registro.
Stessa conclusione, infine, anche per quanto attiene all’applicazione dell’imposta di bollo, che quindi non è dovuta.

(stefano civitareale)