PRIMA CASA, SECONDA CASA, AGEVOLAZIONI ECC.

Nell’agosto del 2020 ho acquistato un appartamento usufruendo delle agevolazioni prima casa, ma nel 2022 ne ho acquistata (insieme alla mia compagna e per metà ciascuno) un’altra, e anche questa acquistata con le agevolazioni prima casa perché contavo di vendere la prima durante l’anno.
Per motivi che non sto qui a raccontarvi nel dettaglio (ritardi della ristrutturazione legata al bonus 110 per le continue modifiche delle regole) la vendita della prima casa non è stata fatta secondo i termini previsti.Ora dopo 3 anni sono finalmente riuscito ad entrare nella casa nuova e posso vendere la prima casa.
Il Notaio mi ha già comunicato che pagherò per  le agevolazioni di cui ho usufruito per l’acquisto della seconda casa una multa dell’ordine di 7000€ (se mi autodenuncio potrei evitare l’aggravio del 30%), e però, il Notaio mi ha anche fatto notare che se la vendita dovessi farla prima di settembre ‘25 potrebbero farmi pagare anche una multa perché ho venduto la prima casa prima dei 5 anni.
Visto quindi che già pagherò una multa, mi sembra non corretto farmi pagare anche una penale per la rivendita prima dei 5 anni, dato che in questo modo non otterrei nessun beneficio prima casa.
Se (purtroppo) dovessi vendere a settembre potrei proporre un affitto con riscatto fino a settembre e poi in automatico procedere con la vendita facendo un unico rogito oppure devo per forza ricorrere due volte al Notaio per il contratto di affitto e quello di vendita?

Per maggiore utilità di chi legge abbiamo frazionato la Sua mail in due “sottoquesiti” ai quali quindi tentiamo di rispondere brevemente.

Quanto al primo, riguardante cioè la mancata vendita entro 12 mesi  della “vecchia abitazione” sulla quale si è beneficiato dell’agevolazione prima casa, dovrebbe senz’altro essersi materializzata la decadenza dal beneficio fiscale goduto al momento dell’acquisto immobiliare e dunque – secondo quanto previsto dal quarto comma della Nota II-bis all’art. 1 della Tariffa, parte I, allegata al DPR 131/86 – è dovuta, oltre alla maggiore imposta ed agli interessi, anche la sanzione del 30%.

In tal caso, peraltro, si potrà ancora accedere al “ravvedimento operoso” presentando apposita istanza all’Agenzia delle Entrate ove naturalmente si dichiari per l’appunto l’avvenuta decadenza e in tale evenienza le sanzioni verrebbero applicate in misura ridotta.

Circa, invece la plusvalenza della vendita dell’immobile entro il quinquennio, il quesito per la verità non è chiarissimo anche se – ove Lei avesse spostato la residenza nel nuovo appartamento nel 2022, facendo diventare la casa acquistata nel 2020 seconda casa – la vendita di quella del 2020 comporterebbe, ad oggi, una plusvalenza [come d’altronde sembra Le abbia anticipato il Suo Notaio] pari alla differenza, ovviamente se positiva, tra il prezzo di vendita e il costo d’acquisto.

In questo caso, per evitare la plusvalenza Lei potrebbe [usiamo volutamente il condizionale perché in realtà vi sarebbero altre considerazioni da valutare…] formalizzare un preliminare riscuotendo, come caparra confirmatoria, un importo pari al 50% del valore dell’immobile e garantendo così al potenziale acquirente l’immissione in possesso dell’immobile stesso.

In tal modo, stiamo evidentemente sempre ipotizzando, a settembre 2025 Lei potrebbe effettuare tranquillamente il rogito ed evitare così di pagare due volte sia la plusvalenza oggetto di analisi come naturalmente anche il Notaio.

Diversamente, qualora Lei non avesse invece ancora trasferito la residenza nella nuova abitazione [quella cioè acquistata nel 2022], non crediamo debba pagare alcunché, essendo infatti escluse dalla tassazione le plusvalenze derivanti dalla cessione di unità immobiliari urbane adibite ad abitazione principale del cedente e dei suoi familiari per la maggior parte del periodo intercorso tra acquisto e cessione [art. 67, comma 1, lettera b, del Tuir].

Il diritto di avvantaggiarsi di questa – chiamiamola così – “esimente”,  non è inoltre subordinato ad alcun adempimento formale da parte del venditore, il quale dovrà soltanto predisporre la documentazione utile ma anche necessaria [come, ad esempio, il certificato di residenza, le bollette delle utenze domestiche, ecc…] per dimostrare – nell’ipotesi, è chiaro, di un eventuale controllo del Fisco – l’effettivo utilizzo dell’immobile venduto come propria abitazione principale.

(andrea raimondo)