PRELIMINARE DI VENDITA DI QUOTE SOCIALI: LA PREMORIENZA DEL PROMITTENTE ACQUIRENTE TRASFERISCE AI SUOI EREDI L’OBBLIGO DI STIPULARE IL CONTRATTO DEFINITIVO

Sei mesi fa ho stipulato un preliminare per la vendita del 70% di una snc titolare di una farmacia.
Il rogito del definitivo era fissato per la fine del mese prossimo, ma il promittente acquirente è purtroppo venuto a mancare nello scorso settembre lasciando come unico erede il figlio che però mi ha subito dichiarato di non voler concludere la vendita.
Anche per le condizioni previste nel preliminare in ordine al prezzo e ai termini di pagamento, io avrei tutto l’interesse a che la vendita si concludesse.
Che posso fare?

Ai sensi degli artt. 1351 e ss. cod. civ la stipula di un contratto preliminare obbliga le parti – l’una nei confronti dell’altra, quindi reciprocamente tra loro – a concludere nei termini indicati nel preliminare il rogito definitivo.
La giurisprudenza è, come si suol dire, granitica nel ritenere il preliminare un contratto perfetto [cioè con tutti gli elementi prescritti dalla legge perché possa produrre gli effetti giuridici che gli sono propri, oltre a quelli eventualmente pattuiti tra le parti] e dunque si applicano le disposizioni del cod. civ. relative a tutti i contratti.
Laddove, pertanto, una parte si sottragga colposamente [escluse perciò le ipotesi di casi fortuiti o forza maggiore e fermo quel che diremo in prosieguo con riguardo a eventuali condizioni di incompatibilità] all’obbligo – derivante dal preliminare – di stipulare il definitivo, viene evidentemente a configurarsi una vicenda di inadempimento contrattuale.
Stando quindi al quesito, sembrerebbe profilarsi [se guardiamo alle intenzioni manifestate almeno in prima battuta dall’erede della Sua controparte] una fattispecie proprio di inadempimento al contratto preliminare, dato che in questo caso la premorienza del promittente acquirente non integra in principio, almeno di per sé, una causa di impossibilità sopravvenuta – il cui insorgere, invece,  escluderebbe il subentro  ipso jure dell’erede nel contratto preliminare – essendo l’oggetto di quest’ultimo a quel momento ancora pienamente sussistente e dunque perseguibile.
Accettando del resto l’eredità, l’erede [o gli eredi] del promittente acquirente – sempre restando nel Suo caso – subentra in tutti i rapporti attivi e passivi facenti capo al de cuius e perciò anche in quelli derivanti dal contratto preliminare, compreso di conseguenza l’obbligo di concludere con Lei il contratto definitivo.
Il che naturalmente varrebbe anche nell’ipotesi in cui alla Sua originaria controparte fosse subentrato – sempre jure successionis – uno o più legatari [che, ricordiamolo ancora una volta, sono, differentemente dagli eredi, successori a titolo particolare], tenuto conto che accettando il legato costoro, al pari questa volta degli eredi, subentrerebbero (anche), come sopra detto, in tutte le obbligazioni derivanti dal preliminare [che qui ovviamente è/sarebbe stato l’oggetto del legato].
Inoltre, ribadendo che il contratto preliminare è in principio un contratto perfetto, se il promittente acquirente [o suo avente causa] si rende inadempiente, dovrà rispondere a titolo di responsabilità contrattuale.
Ora, se l’inadempimento [che presuppone, come stiamo ipotizzando, la colpa del promittente acquirente o suo avente causa] si risolve – come generalmente si risolve – in un rifiuto a stipulare il contratto definitivo, il promittente venditore può agire in giudizio ex art. 2932 cod. civ. per ottenere l’esecuzione in forma specifica dell’obbligo per l’appunto di concludere il contratto definitivo e/o per il risarcimento che può riguardare sia il c.d. danno emergente [l’effettiva perdita derivata dal rifiuto] come anche il c.d. lucro cessante [il mancato guadagno sempre riconducibile al rifiuto].
Ma anche quando vi sia stato un semplice ritardo nell’adempimento – e il ritardo sia imputabile, anche qui, al promittente acquirente o, come nella specie, al suo avente causa – l’altra parte avrà il diritto al risarcimento dei danni nella duplice forma appena descritta, anche se la loro misura sarà in questo caso ragionevolmente più contenuta.
Due parole ulteriori, infine, sull’impossibilità sopravvenuta che, come accennato, escluderebbe il subentro degli aventi causa della controparte nel contratto preliminare, trattandosi di una causa di estinzione dell’obbligazione [di concludere, è chiaro, il contratto definitivo].
E allora, qui la domanda è: quid iuris, se l’avente causa, quindi l’erede o il legatario, e trascurando l’ipotesi di più eredi o più legatari, versa in una condizione di incompatibilità con lo status di socio, lo status, cioè, che egli assumerebbe adempiendo al contratto preliminare sottoscritto dal de cuius e dunque rendendosi acquirente in via definitiva delle quote sociali compromesse in vendita? Può cioè ritenersi l’avente causa parimenti obbligato ad adempiere al contratto preliminare?
Noi crediamo che il ricorrere in capo a lui di una o più delle condizioni di incompatibilità previste sub a), b) e c) del comma 1 dell’art. 8 della l. 362/91 configuri esattamente una causa di impossibilità sopravvenuta, non potendosi pretendere che egli  sia obbligato a rimuovere la condizione di incompatibilità, per esempio rinunciando (se farmacista) ai rapporti lavorativi con altra farmacia, o all’impiego in un’industria farmaceutica, e così via, e però – sia ben chiaro – l’avente causa parrebbe pienamente facoltizzato a rimuovere la causa di incompatibilità e procedere alla stipula del contratto definitivo, subentrando così e adempiendo al contratto preliminare oggetto del subentro iure successionis.
Altre considerazioni su una vicenda come questa, peraltro non infrequente, possiamo rinviarle a una prossima occasione.

(cesare pizza)