Interessanti senza dubbio le conclusioni tratte dai giudici di legittimità nella recente ordinanza n. 17625/2021 riguardanti la nozione di “fabbricato in corso di costruzione”.
Nello specifico, gli Ermellini si sono trovati ad affrontare il caso di una compravendita di un centro commerciale che le parti avevano ritenuto non essere un immobile completato poiché sullo stesso sarebbero stati necessari ulteriori interventi per renderlo idoneo all’effettivo utilizzo cui era destinato.
Ora, se la cessione riguarda un fabbricato finito, ovvero uno che debba considerarsi ancora in corso di completamento, e cioè un bene che, a rigore, non può ancora definirsi “fabbricato”,  pone rilevanti conseguenze sulla misura della tassazione indiretta.
In  particolare, per restare al caso dedotto in giudizio, la questione riguardava le imposte ipo-catastali che:

  • si sarebbero dovute scontare in misura fissa (€ 200 ciascuna), nel caso in cui l’immobile fosse da considerarsi ancora in corso di costruzione, come sostenevano i ricorrenti;
  • si sarebbero invece dovute versare nella misura complessiva del 4% del valore dello stesso, se l’immobile fosse da considerarsi già ultimato, come alla fine ha deciso la Cassazione.

Una bella differenza, come è evidente.
Al fine di decidere la questione, gli Ermellini osservano che quello di fabbricato in corso di costruzione non rappresenta un concetto assoluto ma deve porsi in relazione:

  • al tipo di edificio che il costruttore intende realizzare quando ha intrapreso l’opera;
  • all’uso che egli intende farne ad opera finita nonché alle prescrizioni contenute nel permesso di costruire che gli è stato rilasciato.

Se, quindi, al momento in cui viene acquistato, il fabbricato è suscettibile di un qualche uso ed è stato completato in conformità e nei tempi previsti dal titolo amministrativo rilasciato al venditore‑primo costruttore, oggetto della cessione viene ad essere un fabbricato finito e a provare il contrario non valgono le eventuali iscrizioni catastali in categoria F3 (“Fabbricati in costruzione”).
Neppure rileva che l’acquirente abbia ottenuto un successivo permesso edilizio per la realizzazione di interventi finalizzati all’adattamento dell’immobile all’uso effettivo e specifico che intendesse farne, tanto più che nella fattispecie si trattava di interventi qualificati nel permesso stesso come ristrutturazione e non come  ultimazione lavori… (e tra i due concetti c’è una bella differenza).
Si aggiunga infine, da un lato, che al momento della conclusione del contratto di acquisto i lavori di ultimazione non erano ancora iniziati, essendo presente soltanto il relativo titolo amministrativo, e, dall’altro, che il completamento (o ristrutturazione che sia) non era quindi effettivamente in corso.
Insomma, davvero un po’ poco per riuscire a convincere la Suprema Corte che si trattasse di un fabbricato (ancora) in costruzione, con tutto quel che ne consegue sul piano della tassazione, come già osservato.

(stefano civitareale)

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