GLI AFFITTI COMMERCIALI POSSONO AVERE UNA DURATA ANCHE MAGGIORE DI SEI ANNI

Da quello che ho sempre saputo un contratto di locazione commerciale deve avere una durata minima di sei anni e rinnovarsi di sei anni in sei anni, salva disdetta di una delle parti; ma mi pare che per il primo periodo può essere pattuita anche una durata maggiore e che inoltre alla prima scadenza soltanto il conduttore possa disdire il contratto

L’art. 27, della L. 392/1978, sancisce che: “(…) la durata delle locazioni e sublocazioni di immobili urbani non può essere inferiore a sei anni se gli immobili sono adibiti ad una delle attività appresso indicate industriali, commerciali e artigianali di interesse turistico (…)”.
Come vediamo, dunque, le parti possono anche stabilire con riguardo a una locazione “commerciale” una durata superiore a quella minima di 6 anni, e quindi anche 7, 8, 9, ecc.
Tuttavia il rinnovo – salvo espresso patto contrario – seguirà il disposto della norma sopra indicata, cosicché il contratto, anche nel caso di una prima durata superiore a 6 anni, si rinnova tacitamente proprio di sei anni in sei anni.
Alla prima scadenza contrattuale [quindi al compimento del sesto, settimo, ottavo, ecc. anno], mentre il conduttore è libero di disdire il rapporto impedendo perciò il suo rinnovo per sei anni, il locatore può esercitare la facoltà di negare la rinnovazione soltanto per i motivi tassativamente previsti nell’art. 29 della stessa L. 392/1978, che, lo ricordiamo, sono i seguenti:

a) adibire l’immobile ad abitazione propria o del coniuge o dei parenti entro il secondo grado in linea retta;

b) adibire l’immobile all’esercizio, in proprio o da parte del coniuge o dei parenti entro il secondo grado in linea retta, di una delle attività indicate nell’articolo 27o, se si tratta di pubbliche amministrazioni, enti pubblici o di diritto pubblico, all’esercizio di attività tendenti al conseguimento delle loro finalità istituzionali;

c) demolire l’immobile per ricostruirlo, ovvero procedere alla sua integrale ristrutturazione o completo restauro, ovvero eseguire su di esso un intervento sulla base di un programma comunale pluriennale di attuazione ai sensi delle leggi vigenti. Nei casi suddetti il possesso della prescritta licenza o concessione è condizione per l’azione di rilascio; gli effetti del provvedimento di rilascio si risolvono se, prima della sua esecuzione, siano scaduti i termini della licenza o della concessione e quest’ultima non sia stata nuovamente disposta;

d) ristrutturare l’immobile al fine di rendere la superficie dei locali adibiti alla vendita conforme a quanto previsto nell’articolo 12 della legge 11 giugno 1971, n. 426, e ai relativi piani comunali, sempre che le opere da effettuarsi rendano incompatibile la permanenza del conduttore nell’immobile. Anche in tal caso il possesso della prescritta licenza o concessione è condizione per l’azione di rilascio; gli effetti del provvedimento di rilascio si risolvono alle condizioni previste nella precedente lettera c).

Solo perciò il ricorso oggettivo di uno o più di tali condizioni può giustificare il diniego di rinnovazione del contratto alla prima scadenza, mentre alle scadenze successive anche il locatore sarà libero di negare il rinnovo senza dover fornire alcuna giustificazione.

(andrea raimondo)