LOCALE FARMACIA IN AFFITTO: VIZI DELL’IMMOBILE E DIRITTI DELLA FARMACIA

Ho preso da poco in affitto un locale da accorpare a quello della farmacia che conduco in locazione da vent’anni così da gestire in spazi molto maggiori anche i nuovi servizi, ma da qualche mese ho riscontrato gravi infiltrazioni d’acqua.
Posso o devo chiedere una riduzione del canone oppure ci sono altri rimedi?

La presenza di vizi nell’immobile locato incide sulla validità del rapporto contrattuale soltanto quando i difetti compromettono l’idoneità del bene all’uso pattuito, riducendone sensibilmente il godimento.

Si tratta di anomalie strutturali e/o funzionali che non rientrano nella normale usura e che alterano il valore locativo del bene, come può essere il caso di uno stato di umidità persistente, di occlusioni fognarie, di difetti costruttivi e così via.

L’art. 1578 c.c. consente al conduttore – qualora si tratti di vizi preesistenti alla consegna e non noti né facilmente individuabili/riconoscibili – di domandare una riduzione del canone ma anche, si badi bene, la risoluzione del contratto.

E però, la mancata o non tempestiva eccezione del conduttore circa le criticità rilevate sul locale equivale ad accettazione tacita dello stato locativo, che a sua volta priva di per sé il conduttore di qualunque rimedio sul piano risarcitorio.

Tuttavia, attenzione, continuare a godere – anche se parzialmente – del bene locato impedisce al conduttore di sospendere unilateralmente il pagamento del canone, e di conseguenza questa sarebbe una condotta destinata ad essere configurata e inquadrata come un autentico inadempimento del conduttore legittimando dunque perfino lo sfratto per morosità.

Non potendo, allora, il conduttore – per quanto detto – proporre misure di carattere risarcitorio, né “autosospendere” il pagamento del canone, la sua tutela [si tratta del contraente pregiudicato, non dimentichiamolo] è quindi subordinata a un accertamento giudiziale che verifichi l’effettiva incidenza del vizio lamentato sulla concreta fruibilità dell’immobile.

Infine, vale la pena aggiungere – sempre a questo riguardo – che la giurisprudenza tende, in vicende del genere, a estendere la responsabilità del locatore anche ai vizi occulti, ribadendo inoltre l’obbligo a suo carico di mantenere la cosa in buono stato locativo.

(aldo montini)