LA LOCAZIONE PARZIALE DELL’ABITAZIONE PRINCIPALE

Volendo affittare una parte della mia casa, che è la mia abitazione principale, ma riservandomi l’utilizzo esclusivo di una sua porzione e quindi continuando in realtà ad abitarci, vi chiedo se questo sia realizzabile e, in caso affermativo, che tipo di contratto stipulare e con quali effetti fiscali.

Il quesito ci consente di svolgere qualche breve notazione su di un fenomeno per la verità sempre più diffuso – specie nelle città d’arte – che consente di procurare un introito anche a coloro che non vogliono privarsi del tutto, come vedremo, della disponibilità della propria abitazione.
La locazione parziale di immobile – che non va confusa (attenzione!) con l’attività di affittacamere o con la locazione di posti letto – non ha una disciplina specifica e pertanto segue le stesse regole previste per le locazioni ordinarie.
Dovrà quindi essere stipulato un regolare contratto di locazione ad uso abitativo, avendo cura evidentemente di identificare in termini inequivoci le zone dell’appartamento che vengono concesse in locazione [magari allegando al contratto stesso una planimetria con evidenziata la porzione affittata] e regolando l’utilizzo delle parti comuni.
Nonostante, quindi, sia stata concessa in locazione una porzione dell’abitazione principale del proprietario, sia quest’ultimo, come il suo conduttore “coabitante”, possono stabilirvi la propria residenza anagrafica.
E però, è chiaro, nella stessa abitazione saranno “legittimamente” presenti due famiglie anagrafiche ricordando che la famiglia anagrafica comprende le persone legate da vincoli di parentela, matrimonio, affinità, adozione e non da un semplice rapporto di co-abitazione.
Si avranno, in definitiva, due nuclei familiari distinti all’interno dello stesso immobile, e questo – si badi bene – anche ai fini ISEE.
Passando agli aspetti fiscali, la locazione parziale dell’abitazione principale non comporta decadenza né dalle “agevolazioni prima casa” [permanendo, infatti, il possesso dell’immobile] né dalle altre legate alla destinazione ad abitazione principale, come, ad esempio, la detrazione Irpef per gli interessi sull’eventuale mutuo contratto per il suo acquisto.
Per quanto riguarda l’IMU, se il proprietario ne mantiene la residenza e vi dimora abitualmente [è la duplice condizione per considerare l’immobile come abitazione principale ai fini del balzello comunale], la locazione parziale dell’immobile non comporta la perdita dell’esenzione dal tributo e in questo senso è stata molto chiara una FAQ del MEF del 2013.
Per l’Irpef, invece, il discorso è un po’ più complesso. Siamo, infatti, in presenza di un immobile in parte locato – e tassabile, perciò, in base al relativo canone di locazione – ed in parte utilizzato direttamente come abitazione principale da parte del proprietario e tassabile, perciò, in base alla rendita catastale.
Occorre, allora, come indicano le istruzioni del modello dichiarativo, operare un confronto tra la rendita catastale dell’immobile rivalutata del 5% e il canone di locazione [ridotto al 95% se assoggettato ad Irpef in dichiarazione o considerato per l’intero importo se si è optato per il regime sostitutivo della c.d. cedolare secca]: ora,  se il primo valore è superiore al secondo l’immobile sconta l’imposta sulla rendita catastale [c.d. tassazione in base alla rendita], mentre, in caso contrario, sconta l’imposta in base al canone di locazione stesso, assoggettato ad Irpef o, nell’ipotesi dell’opzione per la cedolare secca [c.d. tassazione in base al canone] ferma restando la spettanza della deduzione per l’abitazione principale, pari all’ammontare della rendita catastale dell’unità immobiliare stessa e delle relative pertinenze.

(stefano civitareale)