VENDITA DI APPARTAMENTO CON GARAGE: SE I CINQUE ANNI NON SONO PASSATI PER ENTRAMBI GLI IMMOBILI

Abstract– Il documento esamina la tassazione delle plusvalenze immobiliari nel caso di vendita congiunta di un appartamento e della relativa pertinenza. Benché l’appartamento sia stato acquistato da più di cinque anni, non generando quindi tassazione, il garage è stato acquisito successivamente ed entro il quinquennio. L’Agenzia delle Entrate stabilisce che il termine dei cinque anni va calcolato separatamente per ogni immobile. Di conseguenza, la quota di corrispettivo riferita al garage genererà una plusvalenza tassabile se superiore al suo costo d’acquisto

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Sono in procinto di cedere un appartamento, che non costituisce la mia abitazione principale, acquistato nel 2017 con annesso un garage che, però, vi è stato aggiunto solo successivamente, esattamente nel 2023, cioè sei anni dopo. Il guadagno che ne ricaverò sarà tassato?

Ricordiamo in primo luogo – soprattutto a beneficio di coloro che non si sono ancora imbattuti in vicende del genere – che l’art. 67, comma 1, lett. b), del TUIR assoggetta a tassazione, come redditi diversi, le plusvalenze derivanti dalla vendita di immobili acquistati o costruiti da non più di cinque anni.

Sono escluse dall’ambito di applicazione dell’art. 67, tra gli altri, gli immobili acquisiti per successione e le unità immobiliari urbane adibite ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari per la maggior parte del periodo di possesso.

Nel Suo caso, quindi, non essendo stato l’immobile acquisito per successione [né adibito ad abitazione principale], la tassazione verrebbe esclusa solo se tra la data di acquisto e quella di cessione siano trascorsi più di cinque anni.

Senonché, in caso di cessione di più immobili, sia pure legati dal vincolo pertinenziale, il conteggio dei “fatidici” cinque anni deve essere riferito a ciascuno di essi e non soltanto – come si sarebbe forse portati a credere in prima battuta – al solo immobile principale [l’appartamento, sempre nel nostro caso]

Quindi, se – facendo mente locale sulle date indicate nel quesito – l’appartamento sfugge alla tassazione, altrettanto non può dirsi per il garage [perché acquistato solo tre anni fa, perciò meno dei fatidici cinque anni], con la conseguenza che la quota di corrispettivo a questo riferibile, laddove, se raffrontata con il suo costo d’acquisto, generi plusvalenza, sconterà le imposte personali.

Questo principio, d’altronde, è stato affermato recentemente a chiare lettere dall’Agenzia delle Entrate (Risposta ad interpello n. 157/2026).

Si potrebbe pensare, a questo punto, a una cessione graduata nel tempo [prima l’appartamento e poi il garage, magari dandone subito la disponibilità all’acquirente con un contratto di locazione…], ma – trascurando l’obiettiva difficoltà per le parti di trovare un accordo per un accomodamento del genere… – il rischio che l’Agenzia delle Entrate contesti un’operazione abusiva non si potrebbe mai azzerare del tutto.

(stefano civitareale)