Abstract- Chi acquista un immobile locato subentra automaticamente nel contratto d’affitto in corso, dovendone rispettare durata, canone e pattuizioni originarie secondo l’art. 1599 del Codice Civile. Il passaggio impone alcuni adempimenti pratici: comunicare all’inquilino i nuovi estremi per i pagamenti, disciplinare nel rogito il trasferimento del deposito cauzionale e trasmettere all’Agenzia delle Entrate il modello RLI entro trenta giorni. Il nuovo proprietario può scegliere liberamente la cedolare secca e dichiarerà i soli canoni maturati a partire dalla data di acquisto.
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Sono in procinto di acquistare un appartamento affittato: come funziona in questi casi e che adempimenti ci sono?
L’argomento richiederebbe una trattazione più estesa, ma forse queste poche righe possono rivelarsi sufficienti per richiamare se non altro i punti essenziali, così da fornire comunque indicazioni adeguate a ragguagliare coloro che effettuano un investimento del genere.
Ora, l’acquisto di un immobile con un contratto di locazione in corso – di data certa anteriore alla vendita – non provoca la cessazione del contratto stesso perché l’acquirente, secondo il principio codificato dall’art. 1599 c.c.*, deve rispettarne durata, canone e condizioni.
*Art. 1599 c.c.: 1. Il contratto di locazione è opponibile al terzo acquirente, se ha data certa anteriore all’alienazione della cosa.
- La disposizione del comma precedente non si applica alla locazione di beni mobili non iscritti in pubblici registri, se l’acquirente ne ha conseguito il possesso in buona fede.
- Le locazioni di beni immobili non trascritte non sono opponibili al terzo acquirente, se non nei limiti di un novennio dall’inizio della locazione.
- L’acquirente è in ogni caso tenuto a rispettare la locazione, se ne ha assunto l’obbligo verso l’alienante.
D’altra parte, neppure il conduttore può opporsi al subentro del nuovo proprietario, nella sicurezza che costui è, per l’appunto, tenuto a rispettare tutte le condizioni contrattuali originarie.
Tuttavia, il subentro, che potremmo in questo caso definire “automatico” perché derivante ipso iure [si parla infatti, anche da parte dei giudici di legittimità, di “cessione legale del contratto”] dall’acquisto stesso del bene, comporta sotto diversi aspetti alcuni adempimenti e/o incombenze.
Esaminiamoli rapidamente.
Innanzitutto, deve essere comunicata all’inquilino l’avvenuta cessione dell’immobile con i dati dell’acquirente, la data del subentro e le nuove coordinate bancarie per il pagamento, evitando in tal modo indebiti versamenti al precedente proprietario; il nuovo proprietario, infatti, dalla data del trasferimento, subentra in tutti gli obblighi e i diritti del cedente, per primo [diritto] quello di riscuotere i canoni maturati a partire da quella data.
È bene, poi, che l’atto di compravendita regoli la sorte del deposito cauzionale, disponendo che la somma sia trasferita all’acquirente, se del caso con altre e diverse pattuizioni; il nuovo acquirente, infatti, subentra anche nell’obbligo di restituzione della stessa all’inquilino alla cessazione della locazione.
Il cambio del locatore deve poi essere comunicato all’Agenzia delle Entrate – con il modello RLI – entro 30 giorni dal subentro senza pagamento di alcuna imposta; il contratto, però, essendo sempre lo stesso [sia pure evidentemente con un nuovo locatore], non muta né gli estremi di registrazione e né le relative scadenze.
Per quanto riguarda le imposte personali sui canoni di locazione, il nuovo locatore è libero di esercitare/revocare l’opzione per la c.d “cedolare secca” rispettivamente se non sia stata/sia stata esercitata dal precedente proprietario.
Infine, sempre sul piano delle imposte personali, la data di trasferimento sarà lo spartiacque tra i canoni maturati da quella data in poi [che dovranno essere dichiarati dal nuovo proprietario] e ovviamente quelli spettanti invece al precedente.
Resta fermo che a quest’ultimo spettano i crediti per i canoni maturati non riscossi alla data del trasferimento del bene.
(aldo montini)
P.S. In chiusura, una tabella riassuntiva che sintetizza i passaggi relativi all’acquisto dell’immobile locato.
Aspetto Cosa fare / Regola chiave
Contratto Subentro automatico ex art. 1599 c.c.; invariate condizioni e scadenze originarie.
Inquilino Comunicare i dati del nuovo proprietario, la data del subentro e le nuove coordinate bancarie (IBAN).
Deposito cauzionale Disciplinare il trasferimento nel rogito: l’obbligo di restituzione a fine locazione grava sull’acquirente.
Agenzia delle Entrate Presentare il modello RLI entro 30 giorni dal rogito (nessuna imposta dovuta).
Cedolare secca Scelta libera e autonoma del nuovo locatore, a prescindere dal regime adottato dal venditore.
Canoni e imposte Spettano all’acquirente dalla data del rogito in poi; i crediti pregressi non riscossi restano al venditore.
(a.m.)
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