Due anni fa ho affittato un’unità A/10 di mia proprietà a un medico. Dopo un anno abbiamo convenuto, per sue esigenze, una riduzione del canone in una scrittura privata che tuttavia abbiamo registrato diversi mesi dopo la firma. Questo ritardo può crearci problemi con l’Agenzia delle Entrate?
Per rispondere al quesito è necessario premettere che la scrittura con la quale viene concordata la riduzione del canone di locazione non è soggetta a un obbligo di registrazione; peraltro, l’art. 19 del D.l. 133/2014 stabilisce che, qualora le parti decidano di registrare tale scrittura, questa “[…] è esente dalle imposte di registro e di bollo”.
Inoltre, già nel 2022, la Corte di Cassazione ha affermato che la riduzione del canone può essere provata – ai terzi e dunque anche all’Agenzia delle Entrate “in quanto titolare” [come affermato dalla Suprema Corte] “di un autonomo diritto di imposizione collegato al negozio documentato e suscettibile di pregiudizio per effetto dello stesso” – anche con mezzi diversi dalla registrazione dell’atto.
Recentemente i Supremi Giudici hanno ribadito tale orientamento con la pronuncia del 23 giugno 2026 n. 21394: per gli Ermellini, rileva quanto stabilito ai sensi dell’art. 2704 cod. civ., dato che “la data della scrittura privata non autenticata non è opponibile al Fisco se non dal giorno in cui essa è stata registrata, salvo che la parte interessata fornisca la prova della sua anteriorità mediante fatti idonei a stabilire in modo egualmente certo la data di formazione del documento”.
E’ bene, dunque, al fine di evitare recuperi da parte dell’Amministrazione Finanziaria, che dalla scrittura non solo sia ben desumibile la data di sottoscrizione, ma che abbiate a disposizione altri elementi da opporre all’AdE per dimostrare la “data certa” della scrittura.
(matteo lucidi)
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