[…quest’ultimo non rischia più di doverlo restituire agli altri legittimari del donante]

Vorrei donare una casa al mare a uno dei miei figli che del resto l’ha usata in questi ultimi anni quasi in via esclusiva.
Il mio dubbio è questo: non posso escludere che mio figlio possa un domani vendere questa casa e acquistarne un’altra e forse nella stessa località di mare; e allora che problema potrebbe derivargli visto che questa casa la sta ora ricevendo da me in donazione?
Non credo di sbagliarmi sul fatto che una legge sia intervenuta proprio per proteggere queste donazioni consentendo con maggiore facilità a chi ha ricevuto per donazione, ad esempio, un immobile di venderlo senza dover verificare se il donante è ancora in vita o quanto tempo sia trascorso dalla donazione.
In pratica la persona che dovesse un domani acquistare da mio figlio l’immobile che io gli donassi oggi rischia e a quali condizioni di vedersi obbligato a restituirlo all’altro mio figlio o a mia moglie?

L’art. 44 della legge 2 dicembre 2025 n. 182, la c.d. “Legge semplificazioni”, contenente “disposizioni per la semplificazione e la digitalizzazione dei procedimenti in materia di attività economiche e di servizi a favore dei cittadini e delle imprese”, ha introdotto all’interno di questo provvedimento una novità straordinaria, e attesa da anni, in tema di vendita di immobili che il venditore aveva ricevuto in donazione, una vicenda che talora ha visto insorgere contenziosi lunghi quanto onerosi.
Il previgente assetto normativo [vale a dire quello in essere fino all’entrata in vigore dell’art. 44] prevedeva infatti che, qualora taluno avesse alienato a un qualsiasi terzo un immobile donatogli in vita dal de cuius, i di lui “co-legittimari” – coniuge, figli e ascendenti del de cuius – nel caso in cui la liberalità abbia leso le loro quote di legittima* – potevano agire [dopo la morte del donante/de cuius ed entro dieci anni]  contro il donatario per ridurre** la donazione in misura pari al valore eccedente la quota della quale il de cuius poteva disporre e, previa escussione del donatario, richiedere al terzo [che aveva acquistato da quest’ultimo l’immobile] la restituzione dello stesso, sempreché – però, attenzione – non fossero decorsi 20 anni dalla trascrizione della donazione***.

* Art. 536 cod. civ.: Le persone a favore delle quali la legge riserva una quota di eredità o altri diritti nella successione sono: il coniuge, i figli, gli ascendenti. Ai figli sono equiparati gli adottivi. A favore dei discendenti dei figli, i quali vengono alla successione in luogo di questi, la legge riserva gli stessi diritti che sono riservati ai figli.

** Art. 554 cod. civ.: Le disposizioni testamentarie eccedenti la quota di cui il defunto poteva disporre sono soggette a riduzione nei limiti della quota medesima.

*** Art. 563 cod. civ.: Se i donatari contro i quali è stata pronunziata la riduzione hanno alienato a terzi gli immobili donati e non sono trascorsi venti anni dalla trascrizione della donazione, il legittimario, premessa l’escussione dei beni del donatario, può chiedere ai successivi acquirenti, nel modo e nell’ordine in cui si potrebbe chiederla ai donatari medesimi, la restituzione degli immobili. L’azione per ottenere la restituzione deve proporsi secondo l’ordine di data delle alienazioni, cominciando dall’ultima. Contro i terzi acquirenti può anche essere richiesta, entro il termine di cui al primo comma, la restituzione dei beni mobili, oggetto della donazione, salvi gli effetti del possesso di buona fede. Il terzo acquirente può liberarsi dall’obbligo di restituire in natura le cose donate pagando l’equivalente in danaro. Salvo il disposto del numero 8) dell’articolo 2652, il decorso del termine di cui al primo comma e di quello di cui all’articolo 561, primo comma, è sospeso nei confronti del coniuge e dei parenti in linea retta del donante che abbiano notificato e trascritto, nei confronti del donatario e dei suoi aventi causa, un atto stragiudiziale di opposizione alla donazione. Il diritto dell’opponente è personale e rinunziabile. L’opposizione perde effetto se non è rinnovata prima che siano trascorsi venti anni dalla sua trascrizione.

Quindi, come forse avrete colto, questo assetto normativo impediva nel concreto la vendita a titolo oneroso dell’immobile pervenuto per donazione, come anche la possibilità di richiedere finanziamenti/mutui garantiti da ipoteca sull’immobile stesso, in quanto – come detto – nel caso in cui il co-legittimario leso nella sua quota avesse ottenuto una pronuncia giudiziale di riconoscimento di tale lesione, avrebbe avuto diritto alla restituzione del bene immobile [e il terzo, evidentemente, avrebbe dovuto poi vedersela con il suo dante causa, ma con scarse possibilità di successo perché la restituzione a propria volta presupponeva la previa inutile escussione del donatario].
È vero che il legislatore nei primi anni 2000 ha modificato il codice civile introducendo la possibilità per i co-legittimari del donatario di partecipare all’atto di donazione proprio per rinunciare all’azione di restituzione e consentire per ciò stesso la commerciabilità del bene o l’iscrivibilità di un’ipoteca.
Evidentemente, però, non sempre il donatario ottiene l’assenso dei co-legittimari a partecipare al rogito di donazione a suo favore, per cui – appunto con l’art. 44 della l. 182/2025 – si è dato spazio alla tutela dell’acquirente dell’unità immobiliare donata, con la previsione espressa che l’eventuale azione di riduzione esercitata dai co-legittimari del donatario/alienante non pregiudica il terzo/acquirente che non sarà dunque tenuto – ecco il punto più cospicuo della riforma – alla restituzione dell’immobile, fermo naturalmente, tuttavia, l’obbligo del donatario in tale evenienza di compensare i co-legittimari per quanto necessario a reintegrare la quota di legittima loro spettante.

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Quindi, per riassumere e fare ulteriormente chiarezza sulla vicenda:

  • IERI

Tizio, padre di Caio e Sempronio, coniugato con Mevia, dona a Caio un appartamento che successivamente Caio vende a un terzo, Filano.
Dopo il decesso di Tizio e una volta aperta la sua successione, Mevia e Sempronio constatano che la donazione effettuata in favore di Caio ha leso le loro quote di legittima e perciò agiscono contro Caio per ridurre la donazione e in seconda battuta chiedono a Filano la restituzione dell’unità abitativa.

  • OGGI

Anche oggi come ieri Tizio, padre di Caio e Sempronio, coniugato con Mevia, dona a Caio un appartamento che successivamente Caio vende a un terzo, Filano.
E anche qui, dopo il decesso di Tizio, una volta aperta la sua successione, Mevia e Sempronio constatano ovviamente che la donazione effettuata in favore di Caio ha leso le loro quote di legittima per cui agiscono contro Caio per ridurre la donazione.
Senonché, ed ecco la grande novità rispetto a IERI, Mevia e Sempronio OGGI non possono/potrebbero richiedere a Filano la restituzione dell’immobile ma sono/sarebbero costretti a limitarsi a invocare la liquidazione a loro favore da parte di Caio di una somma in denaro pari al valore della lesione.
Resta ferma, s’intende, l’ipotesi in cui invece il “preveggente” de cuius abbia provveduto in sede testamentaria a disporre a favore di Mevia e/o Sempronio con uno o più legati di valore complessivamente corrispondente alla lesione, salva la verifica di tale corrispondenza solo in data comunque successiva al decesso e dunque soltanto all’apertura della successione.

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Da ultimo, si tenga conto che queste sono novità applicabili a tutte le successioni aperte dal 18 dicembre 2025 mentre quelle aperte fino al giorno prima saranno regolamentate con il vecchio sistema normativo solo se entro il prossimo 18 giugno 2026, quindi entro pochi giorni da oggi, sia stato notificato e trascritto un atto stragiudiziale di opposizione alla donazione oppure la domanda di riduzione e dunque, diversamente, anche queste vicende dovranno essere regolate dall’art. 44 della l. 182/2025.

 (matteo lucidi)  

 

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