CANONI DI LOCAZIONE NON PERCEPITI MA TASSATI

Sono proprietario di un locale commerciale che vorrei utilizzare come locale distaccato della farmacia soprattutto adibendolo a secondo laboratorio galenico avendo l’opportunità di preparare dei farmaci officinali anche per conto di altre farmacie.
Senonché, il conduttore ha ritardato il pagamento dei canoni, ma ogni volta ha sanato la mora e quindi non posso, almeno per altri tre anni e cioè fino alla fine dei dodici anni, rientrare in possesso dell’immobile.
Il mio problema però diventa a questo punto anche fiscale perché rischio di pagare le imposte anche sulle due mensilità non pagate nel 2025 ma soltanto nel 2026.
Vorrei sapere anche se per queste mensilità devo effettivamente pagare le tasse e quando; e inoltre se ho qualche possibilità di anticipare la restituzione del locale.

Quella che Lei descrive è una situazione abbastanza diffusa anche se dal punto di vista contrattuale sembra che il conduttore riesca a sottrarsi sempre puntualmente dal rischio di uno sfratto pagando in extremis i canoni non corrisposti come Lei riferisce.

Senonché, quando si tratti di immobili detenuti [a titolo di proprietà o altro diritto reale] da persone fisiche – come riteniamo sia il Suo caso, pensando che il locale non sia stato da Lei annoverato tra i beni strumentali della farmacia ma soltanto tra quelli personali – i redditi fondiari, ai sensi dell’art. 26 del Tuir, concorrono indipendentemente dalla percezione a formare il reddito complessivo per il periodo d’imposta in cui si è verificato il possesso.

C’è però un’eccezione a questa regola dettata dal Tuir sulla mancata percezione dei canoni di locazione: esattamente, quando questa sia provata da una intimazione di sfratto per morosità o da un successivo decreto ingiuntivo [anche se non sembra proprio essere il Suo caso], allora i canoni non percepiti non concorrono a formare il reddito del locatore per l’anno in cui i canoni non sono stati corrisposti [quindi il 2025].

In definitiva, i canoni degli ultimi due mesi del 2025 dovranno essere da Lei indicati come percepiti nella dichiarazione dei redditi 2025, seppur non incassati.

Ovviamente, però, nel 2026 [auspicando la regolarità del conduttore…] Lei si troverà ad aver incassato nel corso dell’anno 14 canoni di locazione, di cui 12 canoni riferiti al 2026 e 2 canoni riferiti appunto al 2025, ma le imposte – beninteso – dovranno essere pagate solamente sui canoni di locazione 2026, per scongiurare evidentemente la doppia tassazione sui due del 2025.

Quanto, infine, all’ipotetico rientro da parte Sua nel possesso del locale, ci pare che Lei abbia ben chiaro che non vi siano possibilità di sfratto anticipato rispetto alla scadenza naturale del contratto proprio per la puntualità … “chirurgica” con cui il conduttore riesce a evitare di incappare nei presupposti che possano consentire a Lei di agire puntando sulla morosità.

Per realizzare dunque l’obiettivo di essere autorizzato all’attivazione di un secondo laboratorio galenico nel locale distaccato, temiamo non Le resti che attendere la scadenza del contratto anticipando in ogni caso la via giudiziale per la convalida dello sfratto, e prima ancora avendo cura di rispettare i termini di preavviso di mancato rinnovo.

(mario astrologo)