STUDIO MEDICO IN UN LOCALE C/1: SERVE IL CAMBIO DI DESTINAZIONE D’USO?

Vorrei locare un mio immobile accatastato C/1 a un medico di famiglia che intende utilizzarlo come studio professionale ma naturalmente la sua vicinanza con la farmacia ci potrà giovare.
La domanda è: è sufficiente indicare nel contratto l’uso a studio medico oppure è necessario procedere prima al cambio di destinazione d’uso?
Non è raro che, nel mercato immobiliare, un locale venga locato per un utilizzo diverso da quello risultante dalla sua classificazione catastale; senonché, proprio su questo punto la disciplina urbanistica o, meglio, la disciplina catastale – quella, cioè, che mira a identificare sul piano fiscale e particolarmente la corrispondenza [un tasto su cui nelle stipule di rogiti immobiliari i notai, come noto, insistono particolarmente] tra la planimetria dell’immobile come è stata depositata al Catasto e il famoso stato di fatto – impone maggiore cautela.

Ed è appunto la disciplina catastale a segnare la destinazione dell’immobile e dunque è quella che più deve interessarci in questo caso.

Non è infatti possibile locare un immobile classificato in categoria C/1 [negozi e botteghe] per un utilizzo tipico di ufficio o studio professionale senza che sia stato previamente effettuato il mutamento della destinazione d’uso, perché la destinazione indicata nel contratto deve risultare coerente sia con la categoria catastale sia con la destinazione urbanistica dell’unità immobiliare.

Ora, ecco il punto, gli uffici e gli studi professionali rientrano, come del resto dovrebbe esserLe noto, nella categoria catastale A/10, che individua immobili strutturalmente destinati allo svolgimento di attività professionali.

Quanto al mutamento della destinazione d’uso, la disciplina è dettata dall’art. 23-ter del d.P.R. 380/2001, che distingue tra mutamenti realizzati senza opere e mutamenti che comportano interventi edilizi e nel primo caso è richiesta la segnalazione certificata di inizio attività [SCIA], ai sensi dell’art. 19 della L. 241/1990, mentre nelle altre ipotesi è necessario il permesso di costruire [PDC].

Insomma, è chiaro, non si può sicuramente locare un immobile che sia classificato C/1 a un professionista per uso studio medico, se non – come accennato – procedendo al previo cambio di destinazione d’uso in A/10, con il rilascio delle necessarie autorizzazioni comunali e la successiva [ma sempre antecedente alla formalizzazione del contratto di locazione] variazione catastale.

(aldo montini)