ESTROMISSIONE AGEVOLATA ANCHE NEL 2026: OPPORTUNITÀ PER L’IMPRENDITORE INDIVIDUALE

La Legge di Bilancio ha riproposto anche per il 2026 l’estromissione agevolata degli immobili strumentali dell’imprenditore individuale, prevedendo per questa operazione un’imposta sostitutiva – in luogo delle aliquote ordinarie secondo gli scaglioni Irpef di riferimento – pari all’8% della differenza tra il valore di mercato dell’immobile e il relativo valore fiscalmente riconosciuto.
La misura richiama, in sostanza, la disciplina già applicata negli anni precedenti e dunque possono essere oggetto dell’agevolazione sia gli immobili strumentali “per destinazione” [ad esempio, un appartamento, quindi con cat. A2, che la farmacia utilizzi come “foresteria” per il personale addetto al servizio notturno, ipotizzando naturalmente che si tratti di una farmacia  che esplichi questo servizio a domanda per tutto l’anno] e sia quelli strumentali “per natura”.
Rientrano per lo più tra questi ultimi gli immobili appartenenti alle categorie catastali A10, C1 e C2 e perciò, per intenderci, soprattutto quelli nei quali è esercitata l’attività d’impresa [come evidentemente il locale-farmacia, un secondo magazzino, ecc.] nei quali –  quel che, beninteso, vale anche per gli immobili strumentali “per destinazione” – può continuare a essere esercitata l’attività pur dopo l’estromissione.
Per accedere all’agevolazione è però necessario:

• che l’immobile faccia ancora parte del patrimonio dell’impresa al 30/09/2025;
• che sia annotato nel libro degli inventari* [che, ai sensi dell’art. 2214 cod. civ., è obbligatorio istituire – unitamente, del resto, al libro giornale e alle altre scritture contabili inerenti all’attività svolta – per chiunque eserciti un’impresa in forma individuale o collettiva] oppure venga annotato, quando l’impresa sia in regime di contabilità semplificata, nel registro dei beni ammortizzabili;
• che, infine, l’impresa sia ancora in esercizio al 01/01/2026.

* Il requisito dell’annotazione nel libro degli inventari, però, non è richiesto per gli immobili “strumentali per destinazione” acquisiti fino al 31 dicembre 1991: secondo la normativa allora vigente, infatti, era sufficiente l’utilizzo effettivo nell’attività per rendere il bene relativo/inerente all’impresa.

L’operazione comporta il passaggio del bene dalla sfera imprenditoriale a quella personale e può generare una plusvalenza pari, come detto all’inizio, alla differenza tra il valore commerciale dell’immobile e il valore fiscalmente riconosciuto, vale a dire il c.d. valore catastale.
L’estromissione si realizza mediante il c.d. comportamento concludente [in latino “per facta concludentia”], cioè attraverso la registrazione della “fuoriuscita” dal patrimonio dell’impresa entro il 31 maggio 2026, ricordando che gli effetti dell’estromissione decorrono dal 1° gennaio 2026.
Dunque, entro il 31 maggio p.v. l’imprenditore individuale, che voglia accedere al regime sostitutivo, deve registrare nel libro giornale [obbligatorio, come sopra detto] – o nel registro dei beni ammortizzabili, se in contabilità semplificata –  l’operazione di estromissione per effetto della quale l’immobile è “fuoriuscito” dal patrimonio dell’impresa ed è entrato a far parte del suo patrimonio privato.

In realtà è anche necessario emettere la relativa fattura in formato elettronico, se richiesta dal regime Iva applicabile all’operazione; il che impone, intuibilmente, in considerazione della “tracciatura temporale” dello SDI, che vi si faccia fronte appunto entro il 31/5/2026.

L’imposta sostitutiva deve essere versata in due tranches, il 60% entro il 30 novembre 2026 e il restante 40% entro il 30 giugno 2027 e comunque, laddove non vi sia base imponibile, l’estromissione è comunque valida.
In caso poi di omesso, insufficiente o tardivo versamento dell’imposta si può anche qui accedere al ravvedimento operoso senza alcuna conseguenza sul perfezionamento dell’operazione, per il quale è infatti sufficiente l’indicazione in dichiarazione dei redditi, come espressamente riconosciuto dalla stessa Agenzia delle Entrate (Cir. 26/E/2016).
Inoltre, si badi bene, occorre valutare attentamente anche il profilo dell’IVA: se, cioè, in fase di acquisto o costruzione dell’immobile è stata detratta l’imposta, l’estromissione costituisce operazione imponibile o esente ai sensi dell’art. 1, comma 1 n. 8-ter), DPR 633/1972.
Ed è proprio qui che la convenienza per l’estromissione potrebbe ridimensionarsi, costringendo nei fatti l’imprenditore, secondo i casi, a restituire parte dell’Iva a suo tempo detratta sull’acquisto.
È necessario, insomma, valutare con la massima cura tutte le variabili in gioco, che, come abbiamo visto, sono parecchie e alcune di esse molto delicate.

 (andrea raimondo)