La mia farmacia si trova al piano terra, con ingresso indipendente: il condominio intende eseguire lavori straordinari sull’ascensore e l’amministratore mi ha comunicato che dovrò partecipare alla spesa; sono davvero tenuto a contribuire anche se non utilizzo l’impianto per accedere al mio locale e il regolamento condominiale non prevede una specifica tabella ascensore?

Accade spesso che il titolare di farmacia, proprietario del locale al piano terra con ingresso diretto dalla strada, ritenga di non dover contribuire alle spese di scale e/o ascensore.
La giurisprudenza più recente, però, conferma un indirizzo interpretativo che sembrerebbe ormai consolidato: l’ascensore e le scale sono parti comuni e la relativa manutenzione grava anche sui negozi, salvo espressa deroga contenuta nel titolo contrattuale.
La Corte di Cassazione ha in tempi recenti ribadito che, in caso di manutenzione straordinaria o di sostituzione dell’ascensore già esistente, si applica l’art. 1124 c.c., il quale impone la ripartizione della spesa per metà in base ai millesimi di proprietà e per l’altra metà in proporzione all’altezza di ciascun piano dal suolo.
Non rileva che il locale commerciale non utilizzi abitualmente l’ascensore, perché l’impianto costituisce in ogni caso mezzo di accesso al tetto e al terrazzo di copertura – beni comuni, generalmente, anche per i proprietari dei locali terranei – con la conseguenza che in realtà l’obbligo contributivo discende direttamente dalla legge.
Tuttavia il criterio legale può essere derogato, ma solo con una pattuizione espressa – il classico regolamento condominiale o patti ad esso assimilabili – di natura perciò contrattuale, e/o con deliberazioni unanimi dei condomini.
Non sono invece sufficienti prassi assembleari né tabelle millesimali che escludano ipoteticamente la contribuzione, in assenza di una deroga espressa e inequivoca.
Lei dovrà verificare anzitutto, quindi, il regolamento condominiale e anche il titolo di acquisto, controllando se vi sia una deroga specifica alla disciplina dell’art. 1124 c.c.; in mancanza, la richiesta di pagamento per scale e ascensore temiamo sia legittima.
Prima, dunque, di contestare il riparto, occorrerebbe un esame tecnico del titolo, evitando magari opposizioni ove si riveli il rischio che possano tradursi in un contenzioso oneroso e/o difficilmente sostenibile.

(cesare pizza)

 

La SEDIVA e lo Studio Bacigalupo Lucidi prestano assistenza contabile, commerciale e legale alle farmacie italiane da oltre 50 anni!