[terza parte]

Eccoci, pertanto, alla terza parte della nostra disamina della legge di bilancio 2026, occupandoci oggi di temi che peraltro il legislatore ha già affrontato più di una volta: si tratta, esattamente, di quelli indicati nel titolo e riguardanti i bonus fiscali derivanti da interventi del contribuente su immobili e, più in generale la fiscalità d’impresa.
In ordine ai primi, il provvedimento conferma in sostanza quanto già disposto nel 2025 per gli anni 2026 e 2027, mentre, quanto alla fiscalità d’impresa, è previsto il ritorno di alcune importanti agevolazioni, oltre a novità sui dividendi societari e sui controlli in materia di imposte [IVA compresa].
Ma vediamo più nel dettaglio.

  • Bonus edilizi [comma 22]

Viene prorogata per tutto il 2026 la disciplina dei bonus edilizi introdotta con la Finanziaria 2025 e pertanto:

  • la percentuale di detrazione applicabile resta al 36% anche per quest’anno, ma viene elevata al 50% nel caso in cui le spese siano sostenute dai titolari di diritti di proprietà e/o di diritti reali di godimento sull’unità immobiliare adibita ad abitazione principale;
  • e però la detta la percentuale di detrazione scende per il 2027 al 30%, elevata tuttavia al 36% sempre per le spese sostenute dai titolari di uno dei diritti reali citati poco fa.

Queste agevolazioni in discorso “assorbono” naturalmente anche gli interventi di eco-bonus e sisma-bonus, sempre alle condizioni previste per ciascuna categoria.

  • Agevolazioni zone colpite da eventi sismici [commi 580, 595, 616 e 617]

Prorogate le norme che prevedono esenzioni ai fini IRPEF ed IRES dei redditi da fabbricati situati nei comuni interessati dagli eventi sismici nell’Italia centrale del 2016 e 2017 nonché – sempre per gli stessi immobili – le esenzioni dall’IMU e dalla TASI.
Riconosciuta anche per l’anno 2026 l’esenzione dall’IMU già prevista fino al 31/12/2025 per i fabbricati a uso abitativo situati nelle regioni Marche e Umbria interessati dagli eventi sismici che hanno colpito entrambi i territori, rispettivamente nel 2022 e nel 2023.
Estesa, infine, la detrazione fiscale del 110% anche alle spese sostenute nell’anno 2026 per interventi su immobili danneggiati dagli eventi sismici del 2016 e del 2017 nelle regioni Lazio, Marche, Umbria e Abruzzo, a condizione, però, che le relative istanze o dichiarazioni siano state presentate in data antecedente al 30/03/2024.

  • Misure di contrasto agli inadempimenti in materia di iva [comma 111]

L’Agenzia delle Entrate, anche avvalendosi di procedure automatizzate e senza pregiudizio di ulteriori eventuali controlli, può ora procedere direttamente [senza necessità, cioè, di effettuare uno specifico accertamento ad hoc] alla liquidazione dell’iva anche in caso di omessa presentazione della dichiarazione annuale: il termine di decadenza per l’amministrazione finanziaria è quello del 31 dicembre del settimo anno successivo a quello in cui la dichiarazione dovrebbe essere stata presentata.
Questa attività può aver luogo, del resto, sulla base delle fatture elettroniche emesse e ricevute, dei corrispettivi telematici trasmessi, nonché degli elementi desumibili dai dati delle presentazioni telematiche periodiche; tutte informazioni ormai da anni a disposizione del fisco “in tempo reale”.

  • Tassazione dei dividendi [comma 51e 55]

Sono state introdotte alcune importanti modiche anche al trattamento fiscale dei dividendi e degli utili percepiti da imprenditori individuali e/o da società e derivanti da strumenti, e contratti finanziari assimilati.
In particolare, la misura dell’importo soggetto a tassazione – ad oggi  limitata, per tutti i dividendi percepiti, al 58,14% per le imprese individuali e società di persone, e al 5% per le società di capitali – viene riservata d’ora in poi ai soli dividendi corrisposti sulle partecipazioni al capitale sociale non inferiori al 5% o di valore fiscale non inferiore a 500.000 euro.
Gli stessi limiti si applicano, per uniformità di normativa, anche alle plusvalenze da cessione di partecipazioni aventi i requisiti PEX.
Se le condizioni appena richiamate [partecipazione “minima” del 5% o di costo fiscale non inferiore a 500.000 euro] non sono rispettate, sia i dividendi che le plusvalenze sono integralmente imponibili.
Per i dividendi corrisposti da società italiane a società ed enti residenti negli stati membri UE e negli stati aderenti all’accordo SEE inclusi in un’apposita lista, si applica la ritenuta a titolo d’imposta con l’aliquota dell’1,20% sempre alle condizioni che le partecipazioni detenute non siano inferiori al 5% o di costo fiscale non inferiore a 500.000 euro [diversamente, si possono far valere le ritenute nella misura stabilita dalle Convenzioni].
Queste nuove disposizioni si applicano alle distribuzioni dell’utile di esercizio, delle riserve e degli altri fondi deliberate a decorrere dal 01/01/2026, nonché alle plusvalenze realizzate in relazione alla cessione di partecipazioni effettuate dalla stessa data.
Nulla cambia, invece, per le persone fisiche che percepiscono i dividendi fuori dal regime d’impresa, per le quali continuerà ad applicarsi la ritenuta “secca” [a titolo d’imposta] del 26%.

  • Assegnazione agevolata beni ai soci ed estromissione degli immobili delle imprese individuali [35-41]

Vengono riproposti – negli stessi termini della precedente riapertura – i regimi fiscali agevolati di assegnazione di beni ai soci e di estromissione dal patrimonio aziendale dei beni immobili strumentali delle imprese individuali.
Pertanto, le società commerciali che assegnano o cedono entro il 30/09/2026 ai propri soci beni immobili o mobili registrati non direttamente utilizzati per l’attività, versano in due rate un’imposta sostitutiva pari all’8% [oppure al 10,5% se la società non è operativa] sulla differenza tra il valore normale e il costo fiscalmente riconosciuto dei medesimi beni.
Lo stesso regime si applica alle società immobiliari che si trasformano in società semplici entro lo stesso termine.
I soci, però, devono risultare già iscritti alla data del 30/09/2025 nel libro soci – ove istituito – oppure dovranno esservi iscritti entro 30 giorni dalla data di entrata in vigore della presente legge in forza di titolo di trasferimento avente data certa anteriore al 01/10/2025.
Sulle riserve in sospensione d’imposta eventualmente annullate per effetto dell’assegnazione/trasformazione si applica l’imposta sostitutiva del 13%.
L’imposta sostitutiva sull’assegnazione, invece, va sempre versata in due rate di cui la prima pari al 60% entro il 30/09/2026 e la seconda, per il restante 40%, entro il 30/11/2026.
Per le imprese individuali la facoltà di estromissione dal proprio patrimonio aziendale dei beni immobili strumentali riguarda quelli posseduti al 31/10/2025 a condizione che l’operazione sia effettuata tra il 01/01/2026 e il 31/05/2026.
Il versamento dell’imposta sostitutiva – nella stessa misura prevista per l’assegnazione ai soci degli immobili delle società – deve essere effettuato sempre in due rate, di cui la prima per il 60% entro il 30/11/2026 e la seconda, per il restante 40%, entro il 30/06/2027.
Gli effetti dell’estromissione decorrono, invece, già dal 01/01/2026.
In conclusione di questa terza parte, la Legge di Bilancio 2026 – come vediamo – conferma un intervento organico su diversi profili fiscali di rilievo in ambito immobiliare e patrimoniale, incidendo in modo significativo sulle agevolazioni edilizie, sul trattamento tributario degli immobili, sulla tassazione dei dividendi e sulle operazioni di assegnazione ed estromissione dei beni.
Ci rendiamo ben conto di come possa risultare ostica la lettura e la “digestione” di queste importanti notazioni di commento alla Finanziaria, ma il loro fortissimo rilievo per molti di voi impone un’adeguata  vostra attenzione sull’intera vicenda, oltreché – s’intende – un’attenta valutazione, caso per caso, sia in fase di pianificazione fiscale come anche nella gestione delle operazioni societarie e patrimoniali, tenuto conto dei termini temporali previsti e delle condizioni richieste per l’accesso ai regimi agevolati.

 

(stefano civitareale)

(continua…)

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