Io e il mio socio abbiamo ricevuto da un mediatore una proposta di acquisto [LOI] per la nostra farmacia economicamente vantaggiosa: la proposta viene da un fondo di investimento. Proprio per la vantaggiosità dell’offerta abbiamo ritenuto di aderire subito e abbiamo sottoscritto la LOI per accettazione.
Dopo alcuni mesi però l’accordo è saltato e il fondo si è ritirato sia dal rapporto con noi che da altre trattative che avevano in corso e alcune addirittura già concluse.
Il mediatore ci chiede la provvigione: ne ha diritto, anche se non abbiamo concluso nemmeno il preliminare?

Si tratta di una vicenda che dovrebbe aver coinvolto altre farmacie, perché il fondo speculativo [se abbiamo capito di quale soggetto si tratti] è stato in pratica costretto ad abbandonare il campo per ragioni soprattutto economico-finanziarie, ma forse anche strategiche.

Ma, per soffermarci sul punto che il quesito solleva, dobbiamo tener presente che coloro che ricercano sul mercato una o più farmacie da acquistare [inclusi ovviamente proprio i fondi di investimento, che qui peraltro, sotto questo e anche altri aspetti, agiscono talora con eccessiva disinvoltura…] ricorrono spesso – come nel Suo caso – all’assistenza di agenti di intermediazione per individuare più rapidamente, e in un raggio di azione più ampio, le migliori opportunità di acquisizione.

E anche in questo settore – come possiamo constatare ogni giorno – lo strumento comunemente utilizzato dal mediatore [ma non solo] è la proposta di acquisto, generalmente nota come LOI (Letter of Intent), sulla quale del resto ci siamo intrattenuti nella Sediva News del 6 giugno 2024 [Se la proposta di acquisto della farmacia [LOI o… non LOI] non è vincolante per il proponente].

Ora, la questione che Lei pone sorge nel concreto quando evidentemente una proposta di acquisto – presentata per l’appunto avvalendosi di un agente di intermediazione – sia stata sottoscritta per accettazione dal titolare della farmacia [o dal possessore di quote della società titolare] e però una delle parti abbia deciso successivamente, e prima della stipula del contratto preliminare, di uscire dal rapporto e quindi dall’operazione delineata/proposta nella LOI.

È dunque esattamente in uno scenario del genere – che poi è quello descritto in sintesi nel quesito – che si pone il problema del diritto o meno del mediatore a percepire egualmente la provvigione [per lo più sia dall’acquirente che dal venditore].

E però, secondo la Cassazione, il disposto dell’art. 1755 del codice civile [“Il mediatore ha diritto alla provvigione da ciascuna delle parti se l’affare è concluso per effetto del suo intervento“] non permette – nonostante l’accettazione della LOI – di ritenere concluso l’affare e quindi insorto il diritto alla provvigione per il mediatore, come pertanto non consente neppure, alla parte che vi abbia interesse, di agire per l’esecuzione in forma specifica di un contratto in realtà non perfezionato, perciò di agire secondo l’art. 2932 c.c. e/o per il risarcimento del danno derivante dal mancato conseguimento del risultato utile del negozio programmato.

La “LOI”, insomma, regola/può regolare le fasi [successive all’accettazione] del negozio stesso, senza però obbligare le parti a eseguire specificamente il contratto definitivo, né a risarcire danni per il mancato perfezionamento dell’affare.

Se, tuttavia, l’incarico al mediatore è stato regolato con l’espressa previsione in forma scritta del diritto di costui di ricevere – al momento stesso dell’accettazione della proposta – la provvigione [quel che ormai, per la verità, non è dato spesso vedere e anzi si tratta di un’ipotesi che tende sempre più a restare una mera… ipotesi, quantomeno – come abbiamo sottolineato la volta scorsa – per la sua scarsa ragionevolezza e scarsissima utilità per il titolare della farmacia], allora quell’indirizzo giurisprudenziale potrebbe/dovrebbe considerarsi non richiamabile/applicabile e il mediatore di conseguenza potrebbe essere ritenuto, questa volta sì,  legittimato a invocare la piena esecutività della LOI.

Ma, semmai, soltanto in questo caso specifico…

(gustavo bacigalupo)

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