[…a ritinteggiare le pareti prima della riconsegna dell’immobile]

Tre anni fa ho acquistato come bene patrimoniale della farmacia, anche se ovviamente non come bene strumentale perché non me ne avvalgo per un uso aziendale, un ampio locale a 10 mt dall’ingresso della farmacia.

È però un locale che il precedente proprietario aveva dato a suo tempo in affitto a una tintoria e ho dovuto quindi attendere la fine del contratto che è imminente per poterlo cedere in locazione a due medici di medicina generale.
Il contratto con i medici è stato per ora concluso solo sulla parola e vorrei quindi prevedere nella forma scritta l’obbligo per i medici di ritinteggiarlo a spese loro al momento della riconsegna, perché la ritinteggiatura del locale che sta per lasciare la tintoria dovrò essere io a sostenerla dato che il contratto non dice nulla al riguardo e si tratta di una spesa tutt’altro che indifferente.
Cosa ne pensate?

Crediamo di dover rispondere negativamente alle Sue aspettative a meno che – quel che del resto è anche possibile – l’uso dell’immobile da parte dei medici durante la locazione non si rivelerà, al momento della cessazione del contratto con loro, manifestamente eccedente qualsiasi canone di normalità.

Ma una clausola che ponga tout court a carico del conduttore – sempre e comunque – l’obbligo della ritinteggiatura [o opere del genere] al momento della riconsegna, dovrebbe essere nulla, quindi, come si suol dire, tamquam non esset.

Questo, d’altronde, è anche il giudizio della Cassazione che – già nel 2019, con la sentenza n. 29329 – ha infatti avuto occasione di affermare proprio la radicale nullità di una clausola come quella appena ipotizzata e che peraltro è esattamente la clausola che Lei vorrebbe innestare nel contratto con i medici.

Secondo la Suprema Corte una clausola del genere contrasterebbe con l’art. 1590 cod. civ., secondo il quale il conduttore deve restituire “la cosa al locatore nello stato medesimo in cui l’ha ricevuta, in conformità della descrizione che ne sia stata fatta dalle parti, salvo il deterioramento o il consumo risultante dall’uso della cosa in conformità del contratto [Ndr. sottolineatura nostra]”, una disposizione che – come forse sarà chiaro – fa sempre salvo in sostanza l’uso/utilizzo normale del bene locato.

Ed è chiaro che il “deterioramento” delle pareti [inteso, per esempio, come ingiallimento o sbiadimento della tinta iniziale…] può rientrare con tranquillità proprio nell’uso/utilizzo normale dell’immobile, diversamente dal caso in cui il conduttore, poniamo, abbia “tempestato” le pareti di impianti elettrici/elettronici/informatici ad ampio spettro e con grande invasività.

Insomma, la clausola in sé non porta il locatore molto lontano sotto questi profili e quindi l’espressa previsione contrattuale dell’obbligo di ritinteggiatura o simile non vi aiuterebbe più di tanto, anche se forse potrebbe essere articolata con precisione chirurgica una disposizione che indicasse, magari esemplificandoli e dettagliandoli adeguatamente, i casi di uso/utilizzo “non normale”.

Non c’è comunque una soluzione-regina che possa garantirLe i risultati sperati e in tal senso non aiuterebbe probabilmente neppure un deposito cauzionale nell’importo massimo che il codice consente [che è di tre mensilità], perché comunque anche 1 solo euro non potrebbe essere trattenuto dal locatore al momento della riconsegna se non in presenza di danni/deterioramenti inequivocabilmente eccedenti l’“uso della cosa in conformità del contratto”.

(cesare pizza)

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