Intanto, vale la pena ricordare che il locatore di un appartamento adibito ad abitazione può optare per la c.d. “cedolare secca”, che consente di applicare un’imposta sostitutiva del 21% sul canone annuo contrattualmente pattuito.
L’imposta, tuttavia, si riduce addirittura al 10% – e anche questo lo sapete – nell’ipotesi in cui il contratto di locazione sia concluso sulla base degli accordi intervenuti tra le organizzazioni sindacali dei proprietari e degli inquilini aventi ad oggetto gli immobili siti nei grandi centri urbani: ma il contratto, attenzione, deve in questi casi, per beneficiare della riduzione, prevedere un canone non superiore a quello previsto negli accordi ed avere un’efficacia triennale rinnovabile per altri due anni.
Ora, si è discusso a lungo – venendo al tema indicato nel titolo – se la locazione a un’impresa [invece che a persone fisiche] di una unità abitativa possa egualmente consentire al locatore di optare per la c.d. “cedolare secca”, tenuto conto che l’Agenzia delle Entrate aveva espresso un parere negativo.
La Corte di Cassazione con una recentissima sentenza ha ritenuto errata la posizione dell’AdE, sulla base del seguente principio di diritto: “in tema di redditi da locazione, il locatore può optare per la cedolare secca anche nell’ipotesi in cui il conduttore concluda il contratto di locazione ad uso abitativo nell’esercizio della sua attività professionale, atteso che l’esclusione di cui all’ art. 3, sesto comma , D.Lgs. n. 23 del 2011 [e quindi l’esclusione dall’area applicativa della “cedolare secca”] si riferisce esclusivamente alle locazioni di unità immobiliari ad uso abitativo effettuate dal locatore nell’esercizio di una attività d’impresa o di arti e professioni”.
Dunque, non importa chi è il conduttore, ma conta soltanto la veste del locatore: se questi non è un’impresa, può accedere alla “cedolare secca” anche se concede in locazione un’unità abitativa a un’impresa o a un professionista [purchè, come diremo subito, la locazione resti fermamente ad uso abitativo].
La Suprema Corte ha insomma “ribaltato” il ragionamento dell’AdE che ha/aveva, per così dire, “tentato” di estendere – come abbiamo appena rilevato – un divieto [quello di non applicazione della cedolare secca soltanto nel caso in cui sia il locatore ad esercitare attività d’impresa] anche al conduttore, quel che però non è normativamente previsto; e, notoriamente, in materia tributaria è inapplicabile l’analogia.
Si tratta sicuramente di un’importante e del tutto ortodossa lettura della legge da parte della Cassazione, ma ci sembra opportuno ribadire a chiare lettere  [perché, stando alla pratica di tutti i giorni, non parrebbe che questo sia un concetto assodato] che l’appartamento deve comunque essere adibito ad uso di abitazione – ad esempio, del legale rappresentante di una società- e non per l’esercizio come tale dell’attività imprenditoriale del conduttore.
Quindi, tentiamo di evitare confusioni: il conduttore e la sua veste, lo ribadiamo, non impediscono di per sé l’accesso del locatore alla cedolare secca, se non quando il locatore sia un’impresa; ma se il conduttore a propria volta è un’impresa, è necessario – perché la locazione non sia di ostacolo alla cedolare secca – che il contratto sia e resti ad uso abitativo dell’immobile.
Pensiamo, per concludere, al farmacista residente in una città,  che, essendo titolare di una farmacia sita in un paese,  voglia assicurarsi proprio nel paese un appartamento nei pressi dell’esercizio, ed è questo un esempio che potrebbe tranquillamente essere esteso anche alla farmacia di una società la quale intendesse garantire un alloggio al direttore responsabile dell’esercizio sociale.
Ora, in ambedue questi casi,  sia la farmacia come impresa individuale che la società come titolare di farmacia potrebbero legittimamente contrarre nella loro veste la locazione dell’alloggio e legittimamente portare in deduzione il canone pagato senza inoltre pregiudicare il diritto del locatore di accedere alla cedolare secca, alla condizione però – giova ribadirlo ancora – che la destinazione dell’immobile nelle due fattispecie sia e resti rigorosamente abitativa.

(gustavo bacigalupo)

 

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