CONTRATTO PRELIMINARE: LA MORTE DEL CONTRAENTE PRIMA DELLA STIPULA DEL DEFINITIVO

Ho compromesso l’acquisto di un nuovo locale per la farmacia e il rogito definitivo era previsto per la prima decade di settembre. Ma dieci giorni fa il proprietario è venuto a mancare lasciando come unico erede il figlio che mi ha subito dichiarato di non voler concludere la vendita. Che posso fare?

Con il contratto preliminare, secondo gli artt. 1351 e ss. cod. civ., le parti si obbligano reciprocamente – cioè, l’una nei confronti dell’altra – a concludere in un tempo successivo il contratto definitivo.

La giurisprudenza è granitica nel ritenerlo un contratto in senso tecnico, cioè perfetto, cui pertanto si applicano le disposizioni del cod. civ. relative a tutti i contratti: nel caso, allora, in cui una delle parti abbia disatteso colposamente l’obbligo di stipulare il contratto definitivo, viene evidentemente a configurarsi un’ipotesi di inadempimento contrattuale.

E, stando al quesito, nel Suo caso si profilerebbe proprio una fattispecie di inadempimento contrattuale, perché la premorienza del promissario venditore non può  evidentemente di per sé integrare una causa di impossibilità sopravvenuta essendo l’oggetto del contratto preliminare a quel momento ancora pienamente sussistente e dunque perseguibile.

Accettando del resto l’eredità, l’erede del promissario venditore – appunto nel Suo caso – subentra in tutti i rapporti attivi e passivi facenti capo al de cuius e perciò anche in quelli derivanti dal contratto preliminare, compreso di conseguenza l’obbligo di concludere con Lei il contratto definitivo.

Il che naturalmente varrebbe anche nell’ipotesi in cui al promittente venditore fosse subentrato nella proprietà dell’immobile un legatario dato che – accettando il legato – subentrerebbe anch’egli nell’obbligo di alienarlo assunto nei Suoi confronti dal de cuius.

E proprio perché anche il preliminare è un contratto perfetto, laddove il promittente venditore o il suo avente causa si renda inadempiente ne risponderà a titolo di responsabilità contrattuale.

Ora, se l’inadempimento [che presuppone, come stiamo ipotizzando, la colpa del promittente venditore o suo avente causa] si traduce in un rifiuto a stipulare il definitivo, il promittente acquirente può agire in giudizio ex art. 2932 cod. civ. per ottenere l’esecuzione in forma specifica dell’obbligo per l’appunto di concludere il contratto definitivo e/o per il risarcimento che può riguardare sia il c.d. danno emergente [l’effettiva perdita derivata dal rifiuto] come anche il c.d. lucro cessante [il mancato guadagno sempre riconducibile al rifiuto].

Ma anche quando vi sia stato un semplice ritardo nell’adempimento – e il ritardo sia imputabile, anche qui, al promittente venditore o suo avente causa – l’altra parte avrà il diritto al risarcimento dei danni nella duplice forma appena descritta, anche se la loro misura sarà in questo caso ragionevolmente più contenuta.

(cecilia v. sposato)