SPESE DI RISTRUTTURAZIONE CONDOMINIALI E COMPRAVENDITA DI APPARTAMENTO NELL’EDIFICIO

Da qualche mese ho acquistato un appartamento sito in un condominio che, come ho appreso da poco, diverso tempo fa aveva deliberato dei lavori di ristrutturazione (piuttosto gravosi in termini economici) di alcune parti comuni del palazzo. Ovviamente, all’epoca non ero ancora proprietario di casa ma oggi l’Amministratore mi ha informato del fatto che dovrò saldare la mia parte di spesa relativa ai lavori, essendo ora io l’unico proprietario dell’immobile. È effettivamente così?

È una vicenda molto frequente e come tale giunta spesso all’esame della Suprema Corte.

Prendendo in considerazione, ad esempio, la sua più recente decisione [ord. n. 11199/2021], la Cassazione si è pronunciata proprio in merito a una fattispecie analoga alla Sua.

Occorre dapprima ricordare che in materia condominiale, in caso di compravendita di un’unità immobiliare, la suddivisione delle spese tra venditore e acquirente segue regole diverse secondo che si tratti di spese di manutenzione ordinaria oppure di spese che comportino oneri più rilevanti a carico dei condomini [relative, ad esempio, a lavori di manutenzione straordinaria e/o di innovazione e/o di ristrutturazione].

Una volta formalizzato il rogito d’acquisto dell’unità immobiliare, mentre le prime gravano pacificamente sull’acquirente diventato proprietario, le seconde sono soggette alla disciplina prevista dall’art. 63, co. 4, disp. att. cod. civ., il quale stabilisce che “chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente”.

La legge prevede, cioè, una responsabilità solidale a carico del venditore e dell’acquirente, fermo che quest’ultimo – ove sia chiamato, come nel Suo caso, a sostenere le spese relative ai lavori effettuati – potrà comunque rivalersi nei confronti del venditore, tenuto questi in ultima battuta a sostenere gli oneri relativi alle spese condominiali non ordinarie deliberate quando ancora egli era proprietario [a meno che, s’intende, non sia stato pattuito diversamente nei rapporti interni tra venditore e acquirente].

In definitiva, stando agli orientamenti giurisprudenziali, ci pare che anche nel Suo caso i lavori di ristrutturazione dell’edificio – non essendo in realtà riconducibili ad opere di manutenzione ordinaria – gravino sul Suo dante causa, cioè sul soggetto che era proprietario dell’appartamento al momento della deliberazione assembleare dei lavori stessi, a nulla rilevando che il loro svolgimento sia iniziato quando Lei era già diventato proprietario dell’immobile.

Il che, tuttavia, non può certamente escludere l’insorgere – del resto abbastanza frequente – di liti tra Lei e il Suo “predecessore”, trattandosi per di più di vicende talora effettivamente controverse.

(cecilia v. sposato)