Il proprietario delle mura della farmacia mi ha proposto di acquistare il locale che ho attualmente in affitto. Il prezzo richiesto è di circa 300.000 euro e oggi pago 24.000 euro annui. Quali indicazioni potete darmi circa i vantaggi e gli svantaggi di un eventuale acquisto a queste condizioni?

L’acquisto del locale farmacia può comunque costituire – senza considerare gli aspetti che possono riguardare l’investimento come tale – una buona occasione per migliorare la nostra attività dal punto di vista gestionale, sia mettendola al riparo  da possibili rialzi del canone d’affitto [anche se improbabili di questi tempi…] e sia aumentandone il grado di “patrimonializzazione”, rendendola quindi, in definitiva, più affidabile agli occhi dei vari finanziatori [banche, enti finanziari, fornitori, ecc.].

La proposta però, è chiaro, deve recare un prezzo conveniente o almeno in linea con il mercato.

L’operazione, inoltre, potrebbe migliorare il risultato economico della farmacia perché verrebbe meno una spesa, quella dell’affitto, che – essendo un costo “monetario” – incide evidentemente anche sulla liquidità, spesa a sua volta sostituita da un costo “non monetario” di importo inferiore, cioè la quota di ammortamento dell’immobile acquistato in proprietà e inserito in bilancio (3% annuo).

Nel nostro caso la farmacia risparmierebbe immediatamente 24.000 euro all’anno ma in realtà, visto che l’affitto, quale spesa fiscalmente deducibile, procura attualmente un risparmio d’imposta di [45% x 24.000=] 10.800 euro, il risparmio scenderebbe a 13.200 euro; di contro l’ammortamento, qui di circa 9.000 euro annui, procurerebbe un risparmio fiscale di [45% x 9.000=] 4.050 euro per un costo netto di 4.950 euro, con un miglioramento definitivo del conto economico di 5.850 euro, senza contare che l’ammortamento, non costituendo – come abbiamo appena detto – un costo monetario non può peggiorare certamente la liquidità della farmacia.

Inoltre, se non si ritiene di far fronte all’investimento con mezzi propri, si può valutare la fattibilità di sostituire l’affitto con la rata di un mutuo di pari importo che consenta, però, il rimborso del prestito entro un orizzonte temporale non eccessivamente lungo.

Per tornare al nostro caso, se il locale-farmacia costa 300.000 euro e l’affitto è pari a 24.000 annui (2.000 euro al mese), un mutuo a 15 anni a un tasso dell’1% [tasso oggi tutt’altro che ipotetico…] comporterebbe una rata mensile di circa 1.800 euro.

Questa, ci pare, potrebbe rivelarsi un’opzione accettabile, dato che comunque non inasprirebbe gli impegni della farmacia e l’immobile verrebbe riscattato in un ragionevole tasso di tempo.

Non bisogna peraltro trascurare che in questo quindicennio per la farmacia vi sarebbe, da un lato, un miglioramento del risultato economico – visto che in bilancio “sparirebbe” la rata mensile di 2.000 euro, sostituita da una rata di mutuo di eguale importo – ma crescerebbe l’onere fiscale, considerato che la rata del mutuo che andrebbe a sostituire il canone d’affitto sarebbe deducibile non per l’intero ma solo per la quota (irrisoria) corrispondente agli interessi gravanti sul prestito: il resto è rimborso di capitale, e quindi non un costo ma un puro movimento finanziario.

Insomma, nel quindicennio le cose peggiorano un po’, ma poi ci si ritrova l’immobile di proprietà con il conseguente vantaggio sia in termini di liquidità che di conto economico, come si è visto.

Tanto per completezza, osserviamo che lo scenario muterebbe radicalmente se l’immobile costasse di più, ad esempio 400.000/450.000 euro: la rata in tale evenienza salirebbe infatti a circa 2.400/2.700 euro al mese [sempre per un tasso dell’1% per 15 anni], mentre per mantenere una rata di circa 1.800 euro con lo stesso tasso bisognerebbe estendere il mutuo di altri 5 anni.

In queste condizioni di maggior prezzo di acquisto, quindi, potrebbe forse convenire in ultima analisi mantenere il rapporto di locazione tenendo conto, da un lato, del maggior risparmio fiscale che procura e, dall’altro, del tempo davvero eccessivo che si impiegherebbe a riscattare l’immobile [e sempre che l’interessato non voglia fare l’investimento con mezzi propri, beninteso].

Insomma, come a questo punto dovrebbe essere evidente, in valutazioni del genere le variabili da considerare sono tante e ogni situazione è diversa dall’altra: non esiste, dunque, una “formula” buona per tutti, men che meno “magica”, ma se queste brevi note hanno contribuito a delineare almeno un po’ il giusto approccio a questi problemi la nostra parte l’abbiamo fatta.

(stefano civitareale)

 

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