SUPERBONUS 110%: COS’E IL CONDOMINIO?

Abbiamo pubblicato qualche giorno fa una sorta di vademecum sul famoso Superbonus 110% [v. Sediva News del 27/10/2020], ma qui vogliamo soffermarci – e del resto ci è stato richiesto da più parti, anche perché l’idea di poter beneficiare di questa importante misura anche come semplici condòmini sembra stia ingolosendo parecchi – sul concetto di “condominio”, presupposto evidentemente essenziale per fruire dell’agevolazione fiscale sui lavori riguardanti le parti comuni di edifici, ed è dunque in primo luogo imprescindibile che l’edificio sia oggetto di un “vero e proprio” condominio.

Ora, benché sotto l’aspetto linguistico “il condominio è una comproprietà da parte di più soggetti di un unico bene immobile che in parte viene suddiviso tra essi, in parte rimane in comune” [così il Sabatini-Coletti], di contro il codice civile non offre una definizione di condominio ma individua e disciplina le parti comuni di un edificio.

Il condominio è pertanto una particolare forma di comunione su un bene immobile, disciplinato dagli artt. 1117 e s.s. del c.c [che individuano appunto i beni oggetto di proprietà comune delle singole unità immobiliari dell’edificio], che esprime quindi una situazione di contitolarità inerente gli edifici e avente ad oggetto le parti che risultano funzionali ai piani o alle porzioni di piano attribuite in proprietà esclusiva.

Si può quindi banalmente affermare che per l’esistenza del condominio devono coesistere parti di proprietà esclusiva [ad es. la casa di proprietà di Tizio e la casa di proprietà di Caio] accanto a parti di proprietà comune [l’androne o ad es. il giardino e/o l’ascensore di proprietà sia di Tizio che di Caio].

Se allora, poniamo, 4 unità immobiliari che compongono un edificio sono possedute da proprietari diversi [ad es. da Tizio, Caio, Sempronio e Mevio o anche solo da Tizio che ne possiede 3 e Caio 1] si avrà un condominio, che in buona sostanza sussiste quando all’interno di un edificio coesistono almeno due proprietari diversi.

Diversamente, quando ad es. Tizio possiede tutte e 4 le unità immobiliari che compongono l’edificio [per stare all’esempio appena riportato] non si è in presenza di un condominio.

Ricordiamo da ultimo che un condominio, per classificarsi come tale, non postula ineludibilmente un atto costitutivo/regolamento condominiale vero e proprio [che invece è necessario quando in un edificio il numero dei condòmini sia superiore a dieci], ma viene ad esistenza ogni volta in cui, come detto, vi siano perlomeno due diversi proprietari di piani o porzioni di piani o comunque di porzioni dell’immobile.

(francesco raco)