[riconosciutogli per l’emergenza covid-19 in relazione al contratto di locazione]

Con il provvedimento dell’Agenzia delle Entrate del 1° luglio u.s. sono state definite le modalità di utilizzo – da parte dei cessionari – del credito d’imposta relativi ai canoni di locazione di botteghe e negozi con cat. C/1 [art. 65 del Cura Italia: v. Sediva News del 24/03/2020] e ai canoni di locazione degli immobili a uso non abitativo [art. 28 del Decreto Rilancio: v. Sediva News del 27/05/2020 e del 12/06/2020].
In particolare, la cessione del credito va resa nota all’Agenzia delle Entrate con apposita comunicazione a partire dal 13 luglio 2020 fino al 31 dicembre 2021 e direttamente a cura dei soggetti cedenti [che naturalmente sono quelli che hanno maturato originariamente i crediti in argomento] utilizzando le sole funzionalità telematiche rese disponibili dall’Agenzia delle Entrate come vedremo meglio tra poco.
I crediti d’imposta per le locazioni e il loro utilizzo: il quadro normativo.
Come forse ricorderete, l’art. 65 del Cura Italia ha previsto per i soggetti esercenti attività d’impresa un credito d’imposta pari al 60% [da utilizzare esclusivamente in compensazione] dell’ammontare del canone di locazione del mese di marzo 2020 per gli immobili rientranti, come detto, nella categoria catastale C/1 [e cioè negozi e botteghe], quando la loro chiusura sia stata resa obbligatoria dal DPCM 11/03/2020 e/o dal DPCM 22/03/2020, non applicandosi pertanto tale misura alle attività di commercio al dettaglio e di servizi per la persona che sono state identificate come essenziali [e dunque, per  quel che ci interessa, la misura non si applica né a farmacie né a parafarmacie].
Di contro, il citato art. 28 del Rilancio ha riconosciuto agli esercenti attività d’impresa, arte o professione [e in questo caso perciò anche a farmacie e parafarmacie…] un credito pari al 60% – che scende al 30% per i canoni di affitto d’azienda – dell’ammontare dei canoni effettivamente corrisposti per i mesi di marzo-aprile-maggio per le unità non abitative destinate in linea generale allo svolgimento della propria attività, a prescindere dalla categoria catastale dell’immobile.
Condizione essenziale è che in questo caso vi sia stata – in uno o più dei detti tre mesi del 2020 – una diminuzione del fatturato di almeno il 50% rispetto allo stesso mese o agli stessi mesi del periodo d’imposta precedente [marzo 2020/marzo 2019 < 50%; aprile 2020/aprile 2019 < 50%; maggio 2020/maggio 2019 > 50%].
N.B.: È chiaro che per il solo mese di marzo si potrà fruire di una soltanto delle due misure e pertanto soltanto di un credito…
Il credito d’imposta, è necessario ribadirlo, spetta solo ad avvenuto pagamento [anche se in ritardo] dei canoni di locazione.
L’utilizzo del credito.
Il credito d’imposta può:

  • essere utilizzato o direttamente dal conduttore in compensazione ad avvenuto pagamento [è il caso ad es. della farmacia che in veste di conduttrice abbia diritto al credito stante le suindicate condizioni], ovvero
  • essere ceduto al locatore o ad altri soggetti e fermo restando che in tal caso deve intervenire il pagamento della differenza tra il canone dovuto ed il credito di imposta [ovvero il pagamento del 40% del canone di locazione], con facoltà del locatore/cessionario di operare a sua volta un’ulteriore cessione a un altro terzo.

Quest’ultimo punto potrebbe risultare particolarmente vantaggioso [o comunque oggetto di apposita valutazione con il vostro commercialista…] qualora il farmacista/locatore possieda degli immobili di proprietà locati ad attività commerciali per le quali in questo periodo di crisi gli sia o gli sia stata resa difficile la riscossione con regolarità del canone.
Detto in altri termini, e facendo un esempio pratico, qualora il farmacista/locatore sia proprietario di un immobile commerciale affittato con regolare contratto ad un conduttore [con un canone di locazione pari euro 1.000 mensili] e quest’ultimo abbia bensì il diritto al credito in questione ma sia ancora in ritardo col pagamento dei canoni di marzo-aprile-maggio [o anche di uno soltanto], si potrebbe addivenire ad un accordo tra le parti che preveda il pagamento del 40% del canone [quindi, nell’esempio, il pagamento di euro 1.200 per i tre mesi] e contestualmente la cessione del 60% dell’importo del credito, pari ad euro 1.800 per i tre mesi ipotizzati nell’esempio.
Il farmacista/locatore potrà così utilizzare sempre in compensazione il credito di euro 1.800 mediante Mod. F24 [ma esclusivamente, come detto, con i servizi telematici resi dall’Agenzia delle Entrate, cioè F24 Entratel o Fisconline] a decorrere dal giorno lavorativo successivo alla comunicazione della cessione da parte del conduttore, previa però

– l’accettazione – da parte del farmacista/locatore cessionario del credito –  della cessione e

– la comunicazione della cessione stessa – ma a cura, si ripete, del conduttore/cedente e, attenzione, a pena di inammissibilità della cessione – sempre mediante le funzionalità rese disponibili nell’area riservata del sito internet dell’Agenzia delle Entrate.

Sarà inoltre possibile avvalersi di un intermediario abilitato per l’invio della comunicazione, con modalità che saranno definite con apposito provvedimento di prossima emanazione.
All’interno della detta comunicazione del cedente andranno specificati alcuni dati, tra i quali:

  • i codici fiscali di cedente e cessionari;
  • la tipologia del credito d’imposta ceduto;
  • l’ammontare del credito originariamente maturato dal cedente [anche per una quota di esso], specificando in ogni caso l’esatto ammontare del credito ceduto al cessionario o ai singoli cessionari;
  • gli estremi di registrazione del contratto e la data di cessione del credito.

Il credito ceduto può essere utilizzato in compensazione dal farmacista/cessionario [stando sempre nell’esempio proposto] soltanto entro il 31 dicembre dell’anno in cui è stata comunicata la cessione e perciò non è comunque utilizzabile negli anni successivi, come del resto non può essere richiesto a rimborso o, si badi bene, ulteriormente ceduto [e pertanto, se la cessione avviene nel 2020 sarà possibile compensare le imposte al massimo fino al 31/12/2020…].
In alternativa all’utilizzo diretto una volta ceduto il credito, il farmacista/cessionario potrà a sua volta cederlo – ma non oltre il 31 dicembre dell’anno in cui è stata comunicata la prima cessione – con apposita comunicazione resa sempre dal farmacista/cessionario con i canali telematici dell’Agenzia delle Entrate.
Controlli
Infine, anche in caso di cessione di questi crediti d’imposta restano fermi i poteri dell’Agenzia delle Entrate di controllo/accertamento della loro spettanza e quelli di eventualmente irrogazione delle sanzioni nei confronti dei beneficiari originari [cioè dei conduttori] che hanno comunicato la cessione.
E però, è chiaro, i soggetti cessionari rispondono solo per l’eventuale utilizzo dei crediti d’imposta in modo irregolare o in misura maggiore rispetto ai crediti ricevuti, mentre – ben diversamente – i soggetti che hanno ceduto il credito sono esposti a misure sanzionatorie molto più serie, specie in caso di dichiarazioni mendaci.

(marco righini)