Vorrei sapere se e come interventi di ricostruzione di un immobile già esistente, perché possiedo due unità in queste condizioni, possono beneficiare delle detrazioni fiscali irpef.

Secondo il testo vigente dell’art. 3, lett. d) del D.P.R. 380/2001, tra gli interventi di “ristrutturazione edilizia” si annoverano anche le opere consistenti nella demolizione e ricostruzione di un edificio con la stessa volumetria preesistente [fatte salve le sole innovazioni necessarie per l’adeguamento alla normativa antisismica].

Ma se la ri-costruzione non dovesse sviluppare l’intera volumetria preesistente, si potrebbe sempre parlare di ristrutturazione edilizia? O saremmo invece di fronte a una “nuova costruzione” che nulla ha a che vedere con questa tipologia di intervento?

La domanda non è oziosa dato che, come ricorda anche il quesito, per le spese sostenute a fronte di interventi di recupero edilizio di cui alle lett. b, c) e per l’appunto d) dell’art. 3 del D.P.R. 380/2001 sono riconosciute importanti agevolazioni fiscali [si tratta – fino a tutto il 2020 – della detrazione Irpef pari al 50%, ma con il tetto di 96.000 euro di spesa per immobile e per intervento], non previste invece per gli interventi di “nuova costruzione” di cui alla lett. e) del citato comma 1 dell’art. 3.

La questione è giunta di recente sotto forma di interpello all’Agenzia delle Entrate che,  con la Risposta n. 365, sulla scorta di un parere del Consiglio Superiore dei Lavori Pubblici (C.S.L.P.), ha chiarito che, per effetto delle modifiche apportate alla definizione degli interventi di ristrutturazione edilizia, vi rientrano anche quelli di demolizione e ricostruzione con volumetria inferiore rispetto a quella preesistente.

In particolare, secondo il C.S.L.P, per gli interventi di ristrutturazione edilizia [non soggetti ai vincoli di tutela artistica ai sensi del citato decreto legislativo n. 42 del 2004] “la volumetria dell’edificio preesistente costituisce attualmente l’unico parametro edilizio ed urbanistico che non può essere travalicato affinché l’intervento di demolizione e ricostruzione rientri nella fattispecie della ristrutturazione edilizia (…). In quest’ottica (…) la volumetria preesistente rappresenta lo standard massimo di edificabilità, cioè il limite massimo di volume edificabile, quando si tratta di interventi di ristrutturazione edilizia consistenti nella demolizione e ricostruzione, per i quali la norma non consente aumenti complessivi della cubatura preesistente”. Ne discende che “interventi di demolizione e ricostruzione che non sfruttino l’intera volumetria preesistente, ma ne ricostruiscano soltanto una quota parte (…) appaiono rientrare a pieno titolo nella fattispecie della ristrutturazione edilizia, come definita a termini di legge, risultando pienamente in linea con le (…) finalità” [sottolineature nostre].

Via libera, quindi, alle agevolazioni fiscali anche per le spese relative agli interventi di demolizione integrale e di ricostruzione di un edificio all’interno della sagoma e dell’area di sedime esistente ma con diminuzione della volumetria preesistente (ad esempio, per la realizzazione di un piano in meno rispetto alla costruzione demolita).

Come infatti ha ben chiarito l’Agenzia delle Entrate per bocca del C.S.L.P., la volumetria preesistente costituisce solo un limite di edificabilità e non una condizione da rispettare in toto affinché l’intervento conservi il carattere di “ristrutturazione edilizia”; in altri termini, per restare nell’esempio proposto, con l’edificazione di un piano in più – fermo il rispetto delle vigenti norme urbanistiche, naturalmente – si avrebbe una “nuova costruzione” che non beneficerebbe di alcuno sconto fiscale, mentre con l’edificazione di un piano in meno si resterebbe nella categoria “ristrutturazione edilizia” con tutto quel che ne consegue sul piano dei benefici.

(stefano civitareale)