Sono proprietario di un locale commerciale, vicino alla farmacia, che ho affittato a un ristorante attualmente chiuso per l’emergenza sanitaria, e il conduttore è in ritardo di due mesi nel pagamento. Vorrei certo venirgli incontro ma prima avrei bisogno di un chiarimento: se non sbaglio dovrebbe essere previsto un bonus introdotto proprio per queste situazioni e desidererei perciò sapere a chi spetterebbe, cioè al locatore o al conduttore, e a quali condizioni.

Questo credito d’imposta è previsto nell’art. 65 del “Cura Italia” e spetta in realtà all’impresa conduttrice [quindi, nel Suo caso, al ristorante] e attualmente per il solo anno 2020.
Il bonus è a valere sul canone di locazione del mese di marzo nella misura del 60% del relativo importo a condizione, però, che l’immobile sia di categoria C/1 e soprattutto che il canone [di marzo] sia stato effettivamente corrisposto, come da ultimo chiarito con la circolare AE n. 9/E/2020.
Quindi, per avere diritto al credito il conduttore – se già non vi ha provveduto – deve prima corrispondere il canone.
Bisogna tuttavia considerare anche che, secondo l’art. 91 del “Cura Italia”, il mancato/tardivo (totale o parziale) pagamento del canone da parte del conduttore – e questo vale tanto per il privato che per il commerciale – potrebbe agevolmente essere ricondotto/attribuito [ovviamente dal conduttore] al carattere di assoluta straordinarietà e/o imprevedibilità dell’emergenza sanitaria in corso, “sospendendo” di conseguenza le responsabilità [sempre del conduttore, s’intende] di cui all’art. 1218 c.c. e 1223 c.c. [risarcimento del danno, applicazione di penali, ecc.].
L’esonero da responsabilità per il conduttore è legato peraltro al termine temporale del periodo di lockdown [3 maggio? 18 maggio?]; dal giorno successivo, infatti, il pagamento del canone [sempre di marzo] “tornerebbe” a essere dovuto senza che il conduttore possa beneficiare di proroghe del periodo di sospensione delle sue responsabilità.
In caso di indisponibilità (totale o parziale) della liquidità necessaria per il pagamento del canone, il conduttore potrebbe, alternativamente:

  • chiedere una proroga per impossibilità temporanea ad adempiere alla prestazione (art. 1256 del c.c.);
  • chiedere la risoluzione anticipata del contratto ai sensi dell’art. 1467 del c.c. [opzione comunque troppo onerosa per l’importanza sul piano imprenditoriale che riveste per un esercizio commerciale il contratto di locazione.

D’altra parte, le difficoltà finanziarie del conduttore potrebbero determinare comunque uno svantaggio fiscale in capo al locatore che dovrebbe infatti in ogni caso tassare l’intero canone annuo “maturato” sulla base del contratto di locazione regolarmente registrato.
Resterebbe però pur sempre la soluzione – se è questa la disponibilità al “soccorso” accennata nel quesito – di un accordo tra le parti finalizzato alla riduzione del canone [anche soltanto per un determinato periodo e non per tutta la restante durata del contratto] per venire incontro ai problemi del conduttore connessi all’emergenza epidemiologica.
La sottoscrizione di una scrittura privata tra le parti volta appunto a ridurre il canone annuo darebbe un beneficio:

  • per il locatore, che nella dichiarazione dei redditi per l’anno 2020 indicherebbe un canone annuo inferiore a quello originariamente previsto dal contratto;
  • per il conduttore che si vedrebbe in pari misura alleggerito del correlato onere economico [anche se è vero che questo comporterebbe un minor costo deducibile/detraibile nel caso di locazione commerciale] senza considerare – sempre nel caso di locazione commerciale – il credito di imposta del 60%.

Vale inoltre la pena precisare che, vista proprio la situazione d’emergenza, la presentazione del Mod. 69 – necessario per denunciare la modifica contrattuale all’Agenzia delle Entrate – può essere effettuata per e-mail senza recarsi presso l’ufficio.
In particolare, il Modello – unitamente al nuovo accordo – dovrà essere  inviato  all’Ufficio territoriale presso cui il contratto era stato registrato, producendo una dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà per attestare il possesso dell’originale del contratto e la sua conformità alla copia inviata all’Ufficio.
Per la registrazione, infine, è prevista l’esenzione dalle imposte di registro e di bollo.

(stefano lucidi)