L’assemblea condominiale dell’edificio di cui fa parte anche il nostro locale farmacia, dopo oltre un anno di pensieri e ripensamenti, sta per decidere di ristrutturare l’intero palazzo sia per le facciate che riguardano la strada che per quelle interne prospicenti un grande cortile in cui si affacciano anche altri tre edifici.
Sappiamo delle agevolazioni fiscali che favoriscono questi lavori, ma vorremmo un quadro se possibile completo anche se riassuntivo.

Come abbiamo avuto modo di anticiparvi, la Legge di Bilancio 2020 ha effettivamente introdotto il c.d. bonus facciate [anche se si tratta di una agevolazione che sia pure sotto aspetti diversi accompagna da anni la ristrutturazione degli edifici specie nei centri storici], che è una nuova detrazione sia per i soggetti Irpef che Ires.
L’agevolazione consiste in una detrazione dalle imposte – per chi esegue interventi finalizzati al recupero o restauro appunto della facciata esterna degli edifici esistenti – pari al 90% [e una volta tanto senza alcun limite di spesa…] delle spese documentate sostenute nell’anno 2020: l’importo ammesso in detrazione va ripartito nelle solite 10 quote annuali di pari ammontare a partire dall’anno di sostenimento delle spese e nei nove successivi.
Come specificato nella cm n. 2/E/2020, l’agevolazione spetta dunque – lo abbiamo visto – per i lavori volti al recupero o restauro della facciata esterna di edifici esistenti, parti di edifici esistenti o su unità immobiliari esistenti di qualsiasi categoria catastale, compresi quelli strumentali, purché ubicati nelle zone A o B[1] previste dal dm n. 1444/1968.
Tali interventi, elencati nella circolare dell’Agenzia delle Entrate e riassunti sulla Guida Fiscale “Bonus facciate” – https://www.agenziaentrate.gov.it/portale/documents/20143/233439/Guida_Bonus_Facciate.pdf/129df34a-b8b7-5499-a8fb-55d2a32a0b12 – devono essere realizzati esclusivamente sulle strutture opache della facciata, su balconi o su ornamenti e fregi.
In particolare, sono ammessi i lavori:

  • di sola pulitura o tinteggiatura esterna sulle strutture opache della facciata;
  • sulle strutture opache della facciata influenti dal punto di vista termico o che interessino oltre il 10% dell’intonaco della superficie disperdente lorda complessiva dell’edificio;
  • su balconi, ornamenti o fregi, ivi inclusi quelli di sola pulitura o tinteggiatura.

Il bonus riguarda pertanto gli interventi effettuati sull’involucro esterno e visibile dell’edificio, e perciò sia sulla parte anteriore, frontale e principale dell’edificio, sia sugli altri lati dello stabile [esclusi, come vedremo subito, quelli esclusivamente interni].
Rientrano inoltre tra le spese agevolabili quelle per effettuare le perizie e i sopralluoghi, rilasciare l’attestato di prestazione energetica, installare i ponteggi e smaltire i materiali rimossi per eseguire i lavori.
Diversamente, sono esclusi dall’agevolazione:

– gli interventi sulle superficie confinanti con chiostrine, cavedi, cortili e spazi interni, fatte salve le superfici visibili dalla strada, nonché le spese sostenute per sostituire vetrate, infissi, portoni e cancelli;

– gli interventi effettuati durante la fase di costruzione dell’immobile o realizzati mediante demolizione e ricostruzione, compresi quelli con la stessa volumetria dell’edificio preesistente, inquadrabili nella categoria della “ristrutturazione edilizia”.

Al fine di poter usufruire dell’agevolazione, i beneficiari devono detenere l’immobile oggetto dell’intervento:

  • in qualità di pieni proprietari, nudi proprietari o titolari di altri diritti reale di godimento sull’immobile (usufrutto, uso, abitazione o superficie),

ovvero

  • in base a un contratto di locazione, anche finanziaria, o di comodato, regolarmente registrato, ed essere in possesso del consenso del locatore [se previsto nel contratto] all’esecuzione dei lavori.

Possono fruire della detrazione anche i familiari conviventi e i conviventi di fatto con il possessore o detentore dell’immobile oggetto dell’intervento (coniuge, componente dell’unione civile, parenti entro il terzo grado e affini entro il secondo grado), purché sostengano documentalmente le spese per la realizzazione degli interventi.

Inoltre, quali ulteriori condizioni per essere ammessi al bonus:

  • i contribuenti Irpef devono pagare le spese con bonifico bancario o postale dal quale risulti la causale del versamento, il codice fiscale del beneficiario della detrazione e il numero di partita Iva o codice fiscale del soggetto [generalmente un’impresa] a favore del quale il bonifico è effettuato e pertanto, come vediamo, le regole sono in pratica le stesse che vigono per le detrazioni inerenti a ristrutturazioni edilizie [tant’è, ad esempio, che la circolare dell’Agenzia delle Entrate chiarisce che può essere utilizzato lo stesso bonifico bancario c.d. parlante già da tempo predisposto dalle banche per la detrazione del 50% per interventi di ristrutturazione edilizia];

mentre

  • i titolari di reddito di impresa Ires non sono tenuti a pagare con bonifico bancario o postale, perché il momento di effettivo pagamento [come del resto sapete perché sono principi che si applicano da anni anche alle farmacie–imprese] non ha rilevanza per questa tipologia di reddito.

La detrazione sia Irpef che Ires, ricordiamo, si riferisce alle spese sostenute nell’anno 2020 e quindi per le persone fisiche [compresi gli esercenti arti e professioni] si deve fare riferimento al criterio di cassa e dunque alla data dell’effettivo pagamento, indipendentemente da quella di avvio degli interventi, mentre per le imprese individuali, le società ed enti commerciali occorre riferirsi al criterio di competenza, imputando perciò le spese – in questa vicenda di bonusfacciate – al periodo di imposta in corso al 31 dicembre 2020, prescindendo anche qui dalla data di avvio degli interventi cui le spese si riferiscono ma altresì dalla data dei pagamenti.
È bene da ultimo tenere presente – anche se forse è inutile rammentarlo – di conservare ed esibire, su richiesta dell’Amministrazione Finanziaria, “le fatture o le ricevute fiscali comprovanti le spese effettivamente sostenute, la ricevuta del bonifico di pagamento e le abilitazioni amministrative o una dichiarazione sostitutiva dell’atto di notorietà, copia della domanda di accatastamento (per gli immobili non censiti), le ricevute di pagamento dei tributi locali sugli immobili, la copia della delibera assembleare di approvazione dell’esecuzione dei lavori (per gli interventi condominiali: come è il vostro caso), la tabella millesimale di ripartizione delle spese, una dichiarazione di consenso all’esecuzione dei lavori (per chi detiene l’immobile)”.
Per concludere sulla Sua situazione, nessuna opera relativa alle facciate interne – proprio perché soltanto interne – potrà rientrare nel bonus-facciate.

(marco righini)

[1] In particolare la Zona A comprende le parti del territorio interessate da agglomerati urbani che rivestono carattere storico, artistico o di particolare pregio ambientale o da porzioni di essi, comprese le aree circostanti, che possono considerarsi parte integrante, per tali caratteristiche, degli agglomerati stessi.
Diversamente la Zona B include le parti del territorio totalmente o parzialmente edificate, diverse dalle zone A. In particolare, si considerano parzialmente edificate le zone in cui la superficie coperta degli edifici esistenti non sia inferiore al 12,5% (un ottavo) della superficie fondiaria della zona e nelle quali la densità territoriale sia superiore a 1,5 mc/mq.