Quali sono le novità recenti  sulla tassazione degli affitti immobiliari? È vero che sono positive per i locatori?

 

È così, anche se non per tutti.

Nel concreto, il c.d. “Decreto Crescita” (art. 3-quinquies D.L. 34/2019 convertito in L. 58/2019) ha posto fine al delicato problema delle imposte sui redditi dovute sui canoni di locazione – ma soltanto se abitativamaturati ma non riscossi per effetto della morosità del conduttore.

Non si dovrà quindi più attendere [era ora!] “il provvedimento giurisdizionale di convalida di sfratto per morosità del conduttore”, cioè il decreto del giudice, come era prima della novità, per evitare di pagare le imposte, essendo ora sufficiente dimostrare il mancato pagamento dei canoni con “l’intimazione di sfratto per morosità o a seguito di ingiunzione di pagamento”, dunque con la sola citazione in giudizio del locatore contro il conduttore moroso che apre il procedimento giudiziario.

Tuttavia, come detto, la nuova regola riguarderà i soli fabbricati a destinazione abitativa, mentre per gli altri (negozi e uffici) continuerà a valere il principio per cui le imposte si scontano sui canoni maturati anche se non incassati.

Ma ripercorriamo sinteticamente l’evoluzione normativa in argomento.

La situazione precedente la modifica. Il problema – come forse si ricorderà – trae origine dalla formulazione letterale dell’art. 26 del TUIR [del resto mantenuta anche nella nuova versione] secondo cui “(i) redditi fondiari concorrono, indipendentemente dalla percezione, a formare il reddito complessivo dei soggetti che possiedono gli immobili a titolo di proprietà enfiteusi, usufrutto o altro diritto reale, salvo quanto stabilito dall’art. 33, per il periodo di imposta in cui si è verificato il possesso” [sottolineatura nostra].

Quindi, ove il reddito fondiario sia costituito dal canone di locazione, non rileva l’importo effettivamente percepito dal proprietario-locatore bensì la misura contrattualmente prevista (c.d. “maturato”) per il periodo di imposta di riferimento, e  questo anche se – si badi bene – proprietario e inquilino si accordino per un pagamento posticipato rinviando, ad esempio, a gennaio dell’anno successivo il canone di locazione di dicembre di un determinato anno; un tale accordo avrebbe infatti valore solo tra le parti dato che ai fini fiscali si deve sempre appunto fare riferimento, al fine di determinare l’importo da dichiarare, a quello maturato contrattualmente.

Con la crisi economica e con il moltiplicarsi degli episodi di morosità, il danno per i proprietari obbligati a pagare imposte su canoni non riscossi – e spesso mai più riscuotibili – la coscienza del legislatore ebbe, per così dire, un sussulto tant’è che, modificando [con l’art. 8, comma 5 della L. n. 431/98] il testo dell’art. 26 del TUIR, stabilì che i relativi canoni, appunto se non percepiti, non concorrevano alla formazione del reddito complessivo del locatore dal momento della conclusione del procedimento giurisdizionale di convalida di sfratto per morosità del conduttore. Conseguentemente, quei canoni non dovevano più essere indicati nella relativa dichiarazione dei redditi se, entro il termine della sua presentazione, si concludeva il procedimento di convalida di sfratto per morosità; per di più, nel caso in cui il giudice confermava la morosità del locatario anche per i periodi precedenti il provvedimento giurisdizionale, al proprietario veniva riconosciuto un credito d’imposta di ammontare pari alle imposte versate sui canoni venuti a scadenza e non percepiti.

Tale “rimedio” tuttavia fu approntato solo per gli immobili di natura abitativa considerato che per i commerciali continuava a valere la regola “secca” secondo la quale il relativo canone, ancorché non percepito, doveva essere comunque dichiarato nella misura in cui risultava dal contratto di locazione fino all’intervento di una causa di risoluzione del contratto.

La disposizione ha passato anche l’esame della Consulta (Corte Cost. n. 362/2000) che non l’ha ritenuta produttiva di alcuna disparità di trattamento tra proprietari di abitativi e proprietari di non abitativi.

Questa la situazione prima delle modifiche di cui si è detto all’inizio.

La modifica. Con il “Decreto crescita”, come accennato, il legislatore è intervenuto sempre sul testo dell’art. 26, comma 1 del TUIR sostituendo la locuzione “dal momento della conclusione del procedimento giurisdizionale di convalida di sfratto per morosità del conduttore” con la seguente: purché la mancata percezione sia comprovata dall’intimazione di sfratto per morosità o dall’ingiunzione di pagamento.

È sufficiente quindi, come detto all’inizio, la mera intimazione di sfratto per morosità o la semplice ingiunzione di pagamento [senza pertanto che il giudice debba rendere esecutivo il provvedimento] perché il proprietario possa non dichiarare i canoni di locazione, ovvero recuperare, a seguito del riconoscimento di un credito di imposta, l’Irpef già versata sui canoni non incassati.

La novità ha effetto, però, per i contratti stipulati a decorrere dal 1° gennaio 2020 cosicché quelli in corso non ne sono interessati e chissà se ne sono invece interessate le proroghe intervenute da quella data e in tal senso sarà bene perciò attendere un chiarimento ufficiale dell’Agenzia.

La procedura è sicuramente più snella e scrive la parola “fine” ad una macroscopica disparità, almeno per gli abitativi; ma per i commerciali, lo ribadiamo, tutto resta come prima e quindi: a) fino a che il contratto è in piedi e maturano i canoni, questi devono essere indicati in dichiarazione indipendentemente dall’effettiva riscossione e per di più: b) non si può beneficiare di alcun credito di imposta per i canoni non riscossi prima della risoluzione del contratto per morosità pronunciata dal giudice, anche se accertati nel relativo provvedimento.

A questo punto, per tali contratti non resterebbe che affidarsi – come taluno suggerisce – ad una clausola risolutiva espressa (art. 1456 c.c.) che, prevedendo appunto la risoluzione di diritto del contratto in caso di morosità di uno o più mensilità, quanto meno limiti il danno a tali mensilità.

Ma questa è un’altra storia.

(stefano civitareale)