Sono proprietario di due negozi adiacenti sulla stessa via e ora, liberatosi il più grande, vorrei affittarlo al conduttore del più piccolo – che me lo richiede da tempo – risolvendo consensualmente in anticipo il contratto attualmente in corso.Posso usufruire per il nuovo contratto del regime di cedolare secca, che, come voi avete già chiarito, è stato esteso per 2019 anche agli immobili commerciali? O vi sono preclusioni?

Ribadendo che l’art. 1, comma 59, della Legge di Bilancio 2019 ha esteso anche agli immobili commerciali la c.d. “cedolare secca” (prima riservata alle sole abitazioni), dobbiamo precisare che tale regime sostitutivo di tassazione sui canoni di locazione è stato reso applicabile: a) alle sole unità immobiliari di categoria C/1 [negozi e botteghe] di superficie non superiore a 600 metri quadrati [da conteggiarsi con esclusione della superficie delle eventuali pertinenze] locate anche congiuntamente a quest’ultime e: b) soltanto per i contratti stipulati nel 2019.
Nel contempo, per non lasciare spazio ai soliti “furbetti”, è stata prevista una misura antielusiva al fine di impedire, ad esempio, la risoluzione fittizia dei contratti in corso nel periodo di imposta 2018 al fine appunto di stipularne uno nuovo e apparentemente quindi diverso, ma con l’unico intento di ottenere l’applicazione della cedolare secca.
L’art. 1, comma 59 ultimo periodo, prevede infatti testualmente che “(t)ale regime non è applicabile ai contratti stipulati nell’anno 2019, qualora alla data del 15 ottobre 2018, risulti in corso un contratto non scaduto, tra i medesimi soggetti e per lo stesso immobile, interrotto anticipatamente rispetto alla scadenza naturale” [sottolineatura nostra].
La disposizione per alcuni aspetti suscita per la verità qualche dubbio applicativo e qui di seguito ne indichiamo uno per tutti.
Se in un contratto, pur concluso tra le stesse parti, a mutare non è l’immobile principale ma le pertinenze (ad esempio aggiungendo o togliendo un magazzino), il regime agevolato è comunque applicabile? Se l’oggetto del contratto fosse costituito dal solo immobile principale la risposta dovrebbe essere negativa; se, viceversa, si dovesse considerare il complesso degli immobili locati (unità principale e pertinenze) dovrebbe ammettersi il regime agevolato; inutile dire, quindi, che sono necessari chiarimenti ufficiali e al più presto, considerato il breve periodo di applicazione concesso dalla norma vigente.
Ma nel caso descritto nel quesito ci pare di poter concludere senz’altro per l’applicabilità del regime sostitutivo, dato che – se pure è vero che le parti sono indubbiamente le stesse del precedente contratto risolto consensualmente – è altrettanto incontestabile che in questa eventualità l’immobile locato è diverso dal precedente e tanto basta, se l’italiano ha un senso, per confermare la legittimità dell’eventuale opzione per la cedolare secca.

(stefano civitareale)