Ho acquistato un lotto con un rudere nel novembre 2017 per farne una prima casa dopo demolizione e ricostruzione.
Ho usufruito della riduzione dell’imposta di registro, ma sono obbligato a trasferire la residenza nel comune entro 18 mesi dal rogito e perciò entro i primi di maggio di quest’anno.
Per varie ragioni e per qualche contestazione con il venditore, ho potuto iniziare i lavori soltanto a novembre scorso ma la casa non potrà essere pronta prima di luglio/agosto, anche volendo limitare al massimo gli interventi che sono comunque quasi tutti anche strutturali, e perciò non potrò comunque abitarla se non dopo parecchio tempo dalla scadenza del termine a disposizione.
Esiste una deroga o una scappatoia o devo per forza cercarmi un affitto prima che si compia il 18° mese?

Sul rispetto del termine dei diciotto mesi per il trasferimento della residenza nel comune ove si è acquistato l’immobile usufruendo dei benefici della c.d. “prima casa”, la giurisprudenza della Suprema Corte è stata caratterizzata generalmente da una interpretazione piuttosto rigorosa dei casi di “forza maggiore”, quelli cioè che possono consentire – anche in caso di mancato rispetto dei termini di legge – di non perdere l’agevolazione.
In particolare, in una sentenza del 2015 – che può attagliarsi alla vicenda che La riguarda – la Cassazione ha precisato che il protrarsi dei lavori di ristrutturazione non rappresenta, in quanto tale e di per sé, una “causa di forza maggiore”, perché “non integra l’evento inevitabile e imprevedibile la mancata ultimazione di un appartamento in costruzione atteso che, in assenza di specifiche disposizioni., non vi è ragione di differenziare il regime fiscale di un siffatto acquisto rispetto a quello di un immobile già edificato”.
E l’Agenzia delle Entrate non è stata da meno, visto che in una precedente risoluzione ha chiarito che il mancato trasferimento deve in primo luogo dipendere “da una causa di forza maggiore, sopraggiunta in un momento successivo rispetto a quello di stipula dell’atto di acquisto dell’immobile” e inoltre deve trattarsi di un evento impeditivo inevitabile, oggettivamente imprevedibile, e naturalmente non imputabile al soggetto tenuto al trasferimento della residenza.
Tutti requisiti che – ci pare – non sussistono nel Suo caso.
Tuttavia, come Lei stesso mostra di ben sapere, il trasferimento della residenza non va necessariamente effettuato nell’immobile acquistato (e oggetto del beneficio), perché basta che sia operato nel Comune ove lo stesso è ubicato.
È dunque sufficiente, ma al tempo stesso ineludibile, individuare nel territorio comunale un appartamento idoneo allo scopo che Lei possa condurre e detenere in locazione [o perfino in comodato, quindi a titolo precario] fino alla conclusione dei lavori di ristrutturazione del “rudere”.
Non sempre questa, ce ne rendiamo conto, può rivelarsi una soluzione di facile adozione, ma tutto sommato non è imprescindibile che si tratti di un appartamento con caratteristiche… particolarissime dovendo abitarvi soltanto (ragionevolmente) per un breve periodo.
E comunque non vediamo altre… scappatoie.

(alessia perrotta)