Il DDL di bilancio 2019 prevede l’estensione del regime della c.d. “cedolare secca” – attualmente riservato alle sole locazioni abitative – anche alle locazioni commerciali.

Ma prima di esporre la novità ricordiamo rapidamente in cosa consiste la cedolare secca sugli affitti.

⇒ Le regole attuali

Si tratta di un’imposta sostitutiva opzionale dell’Irpef e delle relative addizionali sui redditi fondiari derivanti dalla locazione di immobili ad uso abitativo; l’imposta sostitutiva “assorbe” anche le imposte di bollo e registro ordinariamente previste per le registrazioni, risoluzioni e proroghe dei contratti stessi.

In pratica, per effetto della scelta operata, i canoni di locazione non concorrono più alla determinazione del reddito complessivo che sconta la tassazione ordinaria secondo le aliquote corrispondenti ai vari scaglioni di reddito, ma vengono assoggettati separatamente a tassazione con l’aliquota “secca” del regime sostitutivo.

All’agevolazione possono tuttavia accedere soltanto le persone fisiche proprietarie, o titolari di altro diritto reale di godimento (per esempio, usufrutto), che non affittano l’immobile nell’esercizio di impresa o di arti e professioni; i contratti di locazione devono avere ad oggetto esclusivamente unità immobiliari e relative pertinenze accatastate come abitazioni [e, quindi, appartenenti alle categorie catastali da A/1 a A/11 (esclusa naturalmente l’A/10) affittate appunto ad uso abitativo], e inoltre l’opzione per il regime sostitutivo implica la rinuncia all’aggiornamento del canone di locazione inclusa la variazione accertata dall’Istat degli indici dei prezzi al consumo.

Le aliquote, infine, sono quella ordinaria del 21% e quella ridotta (attualmente) del 10% per i contratti di locazione a canone concordato relativi ad abitazioni ubicate nei comuni ad alta tensione abitativa o colpiti da calamità naturali, e si applicano sull’intero ammontare del canone di locazione annuo stabilito dalle parti.

⇒ Le possibili novità

Ora, rispetto a questo quadro odierno, il DDL di bilancio 2019, come accennato all’inizio, estende tale regime anche alle locazioni commerciali, anche se francamente la novità sembra al momento fortemente ridimensionata rispetto ai buoni propositi espressi originariamente, almeno stando al testo della disposizione ora in discussione alla Camera.

In primo luogo, infatti, non riguarderebbe tutte le tipologie di immobili commerciali ma solo quelli di categoria catastale C/1 (in pratica i negozi) con superficie fino a 600 metri quadri (da conteggiarsi escludendo la superficie delle eventuali pertinenze locate congiuntamente), e perciò restano fuori, ad esempio, gli uffici (!), gli opifici, i capannoni.

La novità si applicherebbe poi ai soli contratti conclusi nel 2019 costituendo, pertanto, una misura temporanea ed escludendo in ogni caso quelli in corso che rimarrebbero irrimediabilmente relegati nella tassazione ordinaria.

Inoltre, viene posta una sorta di disposizione antielusiva per la quale il nuovo regime non è applicabile se il contratto di locazione, sia pure stipulato nel 2019, segua alla risoluzione anticipata rispetto alla scadenza naturale di un contratto in corso al 15/10/2018 tra le stesse parti.

Inutile fare i furbi, in sostanza.

Da ultimo secondo la lettera della legge (sempre nell’attuale versione, s’intende), si applicherebbe soltanto l’aliquota nella misura del 21%, indipendentemente dunque dalla tipologia di contratto e dall’ubicazione dell’immobile.

Conclusioni

La misura c’è ed è/sarebbe bene evidentemente approfittarne dopo averne però valutato con attenzione, per motivi facilmente intuibili, la convenienza caso per caso, anche se – questo è sicuro – si può fare certamente di più…

(stefano civitareale)