Stiamo vendendo un appartamento per il quale tre anni fa ho sostenuto spese di ristrutturazione edilizia con conseguente detrazione fiscale, goduta solo per due rate delle dieci disponibili. Posso continuare a detrarre  le restanti rate anche se non sarò più proprietario dell’immobile?

Secondo le norme in vigore (v. il combinato disposto dell’art. 16bis del Tuir e l’art. 1, comma 3, della Legge di Bilancio 2018), il sostenitore delle spese per interventi di ristrutturazione edilizia di unità immobiliari destinate a civile abitazione può detrarre dall’Irpef di sua pertinenza – ricorrendone naturalmente tutti gli altri requisiti soggettivi e oggettivi stabiliti dalla legge e dall’amministrazione finanziaria – un importo pari al 50% dei costi sostenuti fino ad un tetto massimo di spesa di € 96.000 per immobile, suddividendo appunto il beneficio fiscale in dieci rate annuali.
Ora, secondo quanto stabilito dall’art. 16 bis, comma 8, del Tuir, “in caso di vendita dell’unità immobiliare sulla quale sono stati realizzati gli interventi [di ristrutturazione edilizia] la detrazione non utilizzata in tutto o in parte è trasferita per i rimanenti periodi di imposta, salvo diverso accordo delle parti, all’acquirente persona fisica dell’unità immobiliare” [le sottolineature sono nostre].
Pertanto, in caso di cessione dell’immobile per compravendita – ma lo stesso può valere (si veda al riguardo la C.M. 57/E/1998 e la Circolare 19/E/2012) anche in caso di qualsiasi altra forma di cessione immobiliare inter vivos – la parte di detrazione non ancora utilizzata dal cedente si trasferisce naturalmente al cessionario, a condizione, s’intende, che quest’ultimo acquisisca il possesso dell’intero immobile.
Tale regola generale, come si ricava dalla stessa lettera della disposizione, può essere “disattesa”  quando vi sia un diverso accordo tra le parti [in cui il cedente dia il consenso al proseguimento da parte del cessionario della fruizione del beneficio fiscale] che va esplicitato nell’atto stesso di cessione (v. Circolare 25/E/2012), ma che può anche desumersi da una scrittura privata autenticata dal notaio – o da altro pubblico ufficiale a ciò autorizzato – sottoscritta dalle parti, in cui esse si diano reciprocamente atto che un accordo in tal senso esisteva sin dalla data del rogito, fermo tuttavia restando che il comportamento dei contribuenti in sede di dichiarazione dei redditi dovrà evidentemente rivelarsi coerente con quanto emerga nell’accordo poi formalizzato (v. Circolare 7/E/2017).

(mauro giovannini)