Ho ereditato da un mese l’appartamento di mio padre che l’aveva affittato con un contratto 4+4 a decorrere dal luglio dello scorso anno.
Considerato che sono l’unico erede, potete indicarmi le incombenze?

Il decesso del locatore non rende i suoi eredi, tecnicamente, cessionari della locazione ma comporta evidentemente il loro subentro nel contratto, che pertanto – se correttamente stipulato e registrato – proseguirà ininterrottamente fino alla sua naturale scadenza, o anche oltre in caso di proroghe o rinnovazioni del rapporto.
Proprio perché deve escludersi una cessione del contratto non è dovuto alcun tributo aggiuntivo, prescrivendo l’art. 17 del D.P.R. n. 131/86 che “(l)’imposta dovuta per la registrazione dei contratti di locazione di beni immobili esistenti nel territorio dello Stato nonché per le cessioni, risoluzioni e proroghe anche tacite degli stessi [la sottolineatura è nostra], è liquidata dalle parti contraenti e assolta entro trenta giorni mediante versamento, del relativo importo presso uno dei soggetti incaricati della riscossione, ai sensi dell’articolo 4 del D.lgs. 9 luglio 1997 n. 237 […].
La disposizione stabilisce perciò con chiarezza che, oltre a quella della registrazione, le vicende in cui sorge l’obbligo del versamento sono la cessione, la risoluzione e la proroga/rinnovazione del contratto, con l’esclusione dunque delle ipotesi di subentro [in questo caso per successione mortis causa, ma vale anche per quella tra vivi] nella proprietà dell’immobile.
Né inoltre il subentro è condizionato al consenso del conduttore, dal momento che l’art. 6 della l. n. 392 del 1978 dispone semplicemente che “in caso di morte del conduttore, gli succedono nel contratto il coniuge, gli eredi ed i parenti ed affini con lui abitualmente conviventi” senza richiedere quindi a tal fine il consenso del conduttore.
In tal senso dunque la norma prevale sul principio di cui all’art. 1406 c.c. per il quale la sostituzione di un terzo in un rapporto contrattuale non può avvenire senza il consenso dell’altra parte [“Ciascuna parte può sostituire a sé un terzo nei rapporti derivanti da un contratto con prestazioni corrispettive, se queste non sono state ancora eseguite, purché l’altra parte vi consenta […]”.].
E però, fermo – come abbiamo appena visto – che non è dovuta alcuna imposta, qualche incombenza comunque spetta anche all’erede.
Come avverte infatti la stessa Agenzia delle Entrate sul suo sito Web è opportuno che l’erede (nuovo) intestatario del contratto provveda a inviare all’Ufficio dove è stato registrato una comunicazione del suo subentro.
Inoltre, ove lo ritenga, egli potrà optare per la cedolare secca mediante la presentazione della relativa richiesta con il mod. RLI, da inoltrare peraltro – sempre all’Ufficio dove è stato registrato il contratto – entro 30 giorni dalla data del subentro.

          (stefano civitareale)