La regola di determinazione della base imponibile cosiddetta del prezzo-valore è applicabile anche ai trasferimenti di immobili abitativi e relative pertinenze che avvengano in base ai c.d. “contratti atipici di trasferimento”.
E’ la conclusione raggiunta dall’Agenzia delle Entrate in un recente parere ufficializzato nella risoluzione n. 113/E del 25/08/2017 e fornito in risposta ad una richiesta di consulenza giuridica.
Ricordiamo innanzitutto che l’art. 1, comma 497, della L. 23 dicembre 2005, n. 266 (Finanziaria 2006) ha introdotto una deroga al criterio generale di determinazione della base imponibile previsto dall’art. 43 del Testo unico dell’Imposta di Registro (TUIR), valido per le cessioni di immobili abitativi e relative pertinenze a favore di persone fisiche che non agiscano nell’esercizio di attività di impresa o di lavoro autonomo, stabilendo che le imposte di registro, ipotecaria e catastale possano essere liquidate – a seguito di specifica opzione – sulla base del “valore catastale” dell’immobile, individuato ai sensi dell’art. 52, commi 4 e 5, del TUR e che va, normalmente, dal 40 al 60% del valore commerciale del bene stesso.
In ogni caso, ed è proprio qui la finalità legislativa del riconoscimento dell’agevolazione ove si opti per il prezzo valore, le parti sono tenute ad indicare nell’atto il corrispettivo effettivamente pattuito.
Il contratto atipico di mantenimento, invece, come definito dalla stessa Cassazione (Sent. 15.848 del 19/07/2011), costituisce un contratto oneroso a prestazioni corrispettive in cui il trasferimento della proprietà dell’immobile rappresenta il corrispettivo dell’obbligo assunto dal cessionario di effettuare in favore del cedente, e per l’intero arco della sua vita, una o più prestazioni assistenziali di vario genere (anche in caso di infermità), e/o di fornire alloggio, vitto e ogni altra utilità necessaria al suo sostentamento.
Secondo l’Agenzia, del resto, non può essere di ostacolo all’estensione a tale figura contrattuale del regime in questione neppure l’obbligo di indicare nel rogito l’effettivo prezzo di cessione convenuto, dato che – trattandosi, come è intuibile, di un contratto aleatorio – quest’ultima grandezza può risultare al momento della stipula dell’atto di difficile determinazione.
L’indicazione del prezzo deve tuttavia essere resa anche qui, dovendosi infatti applicare per la tassazione di questi specifici negozi i criteri dettati dalla lett. c) dell’art. 43 TUIR, secondo il quale – per i contratti che importano, tra l’altro, l’assunzione di una obbligazione di fare in corrispettivo della cessione del bene – l’imposta deve essere liquidata in base al valore del bene ceduto ovvero della prestazione che dà luogo all’applicazione della maggiore imposta.
Via libera, quindi, al regime agevolato anche per i contratti atipici di mantenimento; e anzi – come ricorda la stessa Agenzia – questa conclusione appare coerente con i principi affermati dalla Corte costituzionale, con la sentenza del 15 gennaio 2014, n. 6.
In questa circostanza, infatti, la Corte ha chiarito che il regime del prezzo-valore ha “un’evidente valenza agevolativa, laddove consente al contribuente di non scegliere immancabilmente tra i diversi criteri di determinazione della base imponibile quello fondato sul valore tabellare, bensì quello ritenuto meno oneroso e, quindi più conveniente”.
Dunque, conclude l’Agenzia, l’applicazione del criterio “deve essere garantita, a prescindere dal contesto acquisitivo del bene, sempreché si tratti di fattispecie caratterizzate da una sostanziale omogeneità”.

(alessia perrotta)

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